건폐율 용적률 계산 방법은 두 개의 자를 구분하는 것에서 시작합니다. 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 땅을 얼마나 덮을 수 있는지를, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율로 얼마나 쌓아 올릴 수 있는지를 정합니다. 두 수치의 상한은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조와 제78조가 용도지역별로 정하고, 실제 적용 비율은 시·군의 도시·군계획조례가 그 범위 안에서 확정합니다. 아래에서 용도지역 21개 한도표, 면적 산정 기준, 계산 5단계, 조례 확인 방법을 순서대로 확인할 수 있습니다.

건폐율 용적률 계산 방법을 확인하려고 토지이용계획확인원과 지적도를 펼쳐 대지면적과 건축 가능 면적을 계산하는 모습

먼저 결론

건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100, 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100입니다.
법률이 정한 상한은 범위이고, 실제 적용 수치는 해당 시·군 조례입니다. 법정 상한만 보고 계산하면 실제보다 크게 나옵니다.
토지 거래에서 가장 많이 만나는 계획관리지역은 건폐율 40% 이하, 용적률 50~100%입니다.
보전·생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 녹지지역은 모두 건폐율 20% 이하입니다. 100평 땅에 20평입니다.
용적률을 계산할 때 지하층 면적과 지상층 부속 주차용 면적은 연면적에서 제외됩니다(건축법 시행령 제119조).
대지면적은 수평투영면적입니다. 건축선이 정해진 경우 그 건축선과 도로 사이 면적, 도시·군계획시설 도로·공원에 포함된 면적은 빼고 계산합니다.
취락지구 60%, 도시지역 외 개발진흥지구 40%, 농공단지 70% 등 지구·구역에 따라 별도 기준이 적용됩니다.

건폐율과 용적률의 정의
용도지역 21개 법정 한도표
대지면적 산정 기준
건축면적과 연면적 산정 기준
계산 5단계
면적별 계산 사례 7가지
지구·구역별 별도 기준
완화 규정과 중첩 적용
조례 확인 방법
흔한 실수 6가지
매수 전 체크리스트
자주 묻는 질문 10개
공식 출처와 확인일

1. 건폐율과 용적률의 정의

두 수치는 방향이 다릅니다. 하나는 평면을, 하나는 부피를 제한합니다.

구분	산식	제한하는 것
건폐율	건축면적 ÷ 대지면적 × 100	땅을 덮는 바닥 넓이. 통풍·채광·방재를 위한 빈 땅을 남기게 합니다.
용적률	연면적 ÷ 대지면적 × 100	건물의 총 규모. 인구 밀도와 기반시설 부담을 조절합니다.

같은 용적률이라도 건폐율에 따라 건물 모양이 달라집니다. 대지 500㎡에 용적률 100%라면 연면적은 500㎡인데, 건폐율 20%면 건축면적 100㎡로 5층까지 올려야 하고, 건폐율 40%면 200㎡로 2~3층이면 됩니다. 건폐율이 낮은 땅은 층수로 풀어야 한다는 뜻입니다.

법률은 범위, 조례가 확정 — 국토계획법 제77조와 제78조는 "다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시·군의 조례로 정한다"고 규정합니다. 즉 법정 수치는 넘을 수 없는 천장이고, 내 땅에 실제로 적용되는 수치는 그 아래 어딘가입니다. 계산 전에 조례를 확인해야 하는 이유입니다.

용도지역 자체가 무엇인지부터 정리가 필요하시면 토지이용계획 읽는 방법과 토지이용계획확인원 확인 방법을 먼저 보시는 순서가 좋습니다.

2. 용도지역 21개 법정 한도표

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조(건폐율)와 제85조(용적률)가 정한 세분 용도지역별 수치입니다. 건폐율은 "○% 이하", 용적률은 "○% 이상 ○% 이하"로 표기됩니다.

도시지역

용도지역	건폐율	용적률
제1종전용주거지역	50% 이하	50~100%
제2종전용주거지역	50% 이하	50~150%
제1종일반주거지역	60% 이하	100~200%
제2종일반주거지역	60% 이하	100~250%
제3종일반주거지역	50% 이하	100~300%
준주거지역	70% 이하	200~500%
중심상업지역	90% 이하	200~1,500%
일반상업지역	80% 이하	200~1,300%
근린상업지역	70% 이하	200~900%
유통상업지역	80% 이하	200~1,100%
전용공업지역	70% 이하	150~300%
일반공업지역	70% 이하	150~350%
준공업지역	70% 이하	150~400%
보전녹지지역	20% 이하	50~80%
생산녹지지역	20% 이하	50~100%
자연녹지지역	20% 이하	50~100%

관리지역·농림지역·자연환경보전지역

용도지역	건폐율	용적률	메모
보전관리지역	20% 이하	50~80%	개발 여지가 가장 좁습니다
생산관리지역	20% 이하	50~80%	농업·임업 관련 용도 중심
계획관리지역	40% 이하	50~100%	도시지역 외에서 가장 활용도가 높습니다
농림지역	20% 이하	50~80%	농지법·산지관리법이 겹칩니다
자연환경보전지역	20% 이하	50~80%	행위제한이 가장 강합니다

표에서 눈에 들어오는 대비가 있습니다. 계획관리지역만 40%이고 나머지 관리·농림·자연환경보전지역은 전부 20%입니다. 같은 "관리지역"이라는 이름을 달고 있어도 계획관리와 보전관리는 건축 가능 규모가 두 배 차이입니다. 토지 가격 차이가 여기서 상당 부분 설명됩니다.

계획관리지역과 생산관리지역에서 실제로 무엇을 지을 수 있는지는 별도의 문제입니다. 계획관리지역 건축 가능 건축물과 규제와 생산관리지역 건축 가이드에 용도별로 정리해 두었습니다.

3. 대지면적 산정 기준

계산의 분모가 되는 값입니다. 여기서 틀리면 뒤가 전부 틀립니다. 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제1호입니다.

대지면적은 대지의 수평투영면적으로 합니다. 경사지라도 위에서 내려다본 평면 넓이입니다. 다만 다음은 제외합니다.

① 건축법 제46조 제1항 단서에 따라 건축선이 정하여진 경우: 그 건축선과 도로 사이의 대지면적

② 대지에 도시·군계획시설인 도로·공원 등이 있는 경우: 그 도시·군계획시설에 포함되는 대지면적

실무에서 가장 많이 걸리는 것이 ①입니다. 도로 너비가 4m에 못 미치는 경우 도로 중심선에서 2m를 후퇴한 선이 건축선이 되고, 그 후퇴한 부분은 내 땅이면서도 대지면적에서 빠집니다. 등기부상 면적 200㎡인데 계산에 쓸 수 있는 면적은 185㎡가 되는 식입니다. 지목상 면적과 건축 가능 면적이 다른 이유입니다.

도로 문제는 건폐율 계산보다 앞서는 관문입니다. 현황도로와 지적도상 도로 확인법, 맹지 도로 접도 체크리스트를 함께 보시면 도로 폭이 면적을 깎는 구조가 보입니다.

4. 건축면적과 연면적 산정 기준

건축면적

건축물 외벽(외벽이 없으면 외곽 부분의 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적입니다. 처마·차양이 외벽 중심선에서 수평거리 1m 이상 돌출되면, 그 끝부분에서 1m를 후퇴한 선까지를 산입합니다(일반 건축물 기준). 축사는 3m, 한옥은 2m, 전통사찰은 4m 이내 범위에서 완화됩니다.

건축면적에 산입하지 않는 것 중 토지 활용에 영향이 큰 항목입니다.

지표면으로부터 1m 이하에 있는 부분 (창고 중 차량 접안 부분은 1.5m 이하)
지상층에 일반인·차량이 통행할 수 있도록 설치한 보행통로나 차량통로
지하주차장의 경사로
건축물 지하층의 출입구 상부 (출입구 너비에 상당하는 규모)
생활폐기물 보관시설
장애인용 승강기·에스컬레이터·휠체어리프트·경사로

연면적

하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계입니다. 그런데 용적률을 산정할 때는 다음을 제외합니다. 이 조항이 설계 전략을 좌우합니다.

용적률 산정 시 연면적에서 빼는 면적 (건축법 시행령 제119조 제1항 제4호)

① 지하층의 면적

② 지상층의 주차용으로 쓰는 면적 (해당 건축물의 부속용도인 경우만)

③ 초고층·준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적

④ 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

지하층이 빠진다는 점이 핵심입니다. 용적률 100%인 계획관리지역 땅에서도 지하를 파면 실제 사용 면적은 용적률 수치를 넘어설 수 있습니다. 다만 지하층은 공사비가 지상층보다 크게 올라가므로 규모 확보와 비용의 저울질이 됩니다.

바닥면적에서도 필로티(벽면적의 1/2 이상이 공간이고, 공중 통행·차량 통행·주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우), 층고 1.5m 이하 다락(경사지붕은 1.8m), 승강기탑·계단탑·물탱크 구조물 등이 빠집니다.

5. 계산 5단계

1단계 — 용도지역 확인. 토지이음(eum.go.kr)에서 토지이용계획을 열람해 용도지역과 지구·구역을 확인합니다. 하나의 대지가 둘 이상 용도지역에 걸치는 경우도 있으니 도면을 봅니다.
2단계 — 조례 수치 확인. 자치법규정보시스템(elis.go.kr)에서 해당 시·군의 도시·군계획조례를 찾아 건폐율·용적률 조항을 봅니다. 법정 상한이 아니라 이 수치로 계산합니다.
3단계 — 대지면적 확정. 등기부·지적도 면적에서 건축선 후퇴 부분, 도시·군계획시설 도로·공원 포함 부분을 뺍니다.
4단계 — 건축 가능 면적 계산.
최대 건축면적 = 대지면적 × 조례 건폐율
최대 연면적 = 대지면적 × 조례 용적률 (지하층·부속주차 제외 기준)
5단계 — 층수 환산과 타법 검토. 최대 연면적 ÷ 최대 건축면적으로 대략의 층수를 봅니다. 그다음 일조권 사선제한, 높이 제한, 주차장 설치기준, 정화조·상하수도 같은 타법 요건을 겹쳐 봅니다. 여기서 규모가 더 줄어드는 경우가 흔합니다.

토지이음에서 내 땅 용도지역 확인하기

6. 면적별 계산 사례 7가지

모두 법정 상한을 그대로 적용한 경우의 계산입니다. 실제로는 조례 수치가 이보다 낮을 수 있습니다. 1평은 약 3.3058㎡로 환산했습니다.

사례	용도지역	대지면적	최대 건축면적	최대 연면적
A	계획관리 (40%/100%)	330㎡ (약 100평)	132㎡ (약 40평)	330㎡ (약 100평)
B	계획관리 (40%/100%)	660㎡ (약 200평)	264㎡ (약 80평)	660㎡ (약 200평)
C	자연녹지 (20%/100%)	660㎡ (약 200평)	132㎡ (약 40평)	660㎡ (약 200평)
D	보전관리 (20%/80%)	990㎡ (약 300평)	198㎡ (약 60평)	792㎡ (약 240평)
E	제1종일반주거 (60%/200%)	200㎡ (약 60평)	120㎡ (약 36평)	400㎡ (약 121평)
F	제2종일반주거 (60%/250%)	300㎡ (약 91평)	180㎡ (약 54평)	750㎡ (약 227평)
G	농림지역 (20%/80%)	1,650㎡ (약 500평)	330㎡ (약 100평)	1,320㎡ (약 400평)

A와 C를 비교해 보십시오. C는 땅이 A의 두 배인데 최대 건축면적은 같습니다. 건폐율이 절반이기 때문입니다. "평수만 보고 산 땅"이 왜 아쉬워지는지가 이 한 줄에 담겨 있습니다.

D 사례의 함정도 짚어둘 만합니다. 보전관리지역 300평 땅에 건축면적 60평은 숫자상 나오지만, 용적률 80%로 연면적 240평을 채우려면 건축면적 60평으로 4층을 올려야 합니다. 보전관리지역에서 4층 건물을 지을 수 있는 용도가 있는지는 완전히 다른 검토입니다. 건폐율·용적률은 규모의 천장일 뿐 허가의 보증이 아닙니다.

7. 지구·구역별 별도 기준

용도지역 위에 지구·구역이 겹치면 건폐율이 달라집니다. 국토계획법 제77조 제3항과 시행령 제84조 제4항입니다.

지구·구역	건폐율	용적률
취락지구	60% 이하 (집단취락지구는 개발제한구역 특별조치법령에 따름)	—
개발진흥지구 (도시지역 외)	40% 계획관리지역 내 산업·유통개발진흥지구는 60%	100% 이하
개발진흥지구 (자연녹지지역)	30%	—
수산자원보호구역	40% 이하	80% 이하
자연공원 (자연공원법)	60% 이하	100% 이하
농공단지	70% 이하 기반시설 요건 충족 시 80% 이하	150% 이하 (도시지역 외)
공업지역 내 산업단지 (국가·일반·도시첨단, 준산업단지)	80% 이하	—

취락지구가 특히 눈에 띕니다. 자연녹지지역의 건폐율은 20%인데, 그 안의 취락지구는 60%까지 갈 수 있습니다. 세 배입니다. 같은 자연녹지 안에서도 취락지구 지정 여부에 따라 땅의 성격이 완전히 달라집니다.

8. 완화 규정과 중첩 적용

수치를 늘려주는 조항들입니다. 다만 대부분 "조례로 정하는 비율" 형식이라 지자체가 실제로 그 조항을 두었는지 확인해야 합니다.

건폐율 완화 (시행령 제84조 제6항~제9항)

방재지구 재해예방시설 설치 건축물 — 녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 해당 건폐율의 150% 이하 범위
전통사찰, 지정문화유산, 한옥 — 녹지·보전관리·생산관리·농림·자연환경보전지역에서 30% 범위
농지법 제32조 제1항에 따라 건축할 수 있는 건축물 — 보전관리·생산관리·농림·자연환경보전지역에서 60% 이하 범위
농수산물 가공·처리시설, 농산물 건조·보관시설, 산지유통시설 — 생산녹지 60% 이하, 자연녹지 40% 이하 범위
계획관리지역 기존 공장·창고·연구소 (2003년 1월 1일 전 준공, 기존 부지 증축) — 50% 범위

용적률 완화 (시행령 제85조, 법 제78조 제7항)

공공임대주택 또는 임대의무기간 8년 이상 민간임대주택 — 주거지역 계열에서 최대한도의 120% 이내
방재지구 재해예방시설 설치 — 도시지역 용도지역에서 해당 용적률의 140% 이하
사회복지시설 기부채납 — 기부 시설 연면적의 2배 이하 범위에서 추가 허용 (조례 용적률의 120%, 용도지역별 최대한도가 천장)
대지 일부를 공공시설 부지로 제공 — 상업지역, 재개발·재건축 정비구역에서 해당 용적률의 200% 이하 범위
중첩 적용 — 지구단위계획구역 외 지역에서는 용도지역별 용적률 최대한도의 120% 이하 범위에서 중첩 가능. 이를 넘기려면 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설 확보가 충분하다고 인정되어야 합니다.

반대 방향도 있습니다 — 시행령 제84조 제5항에 따라 도시지역에서 토지이용 과밀화를 방지할 필요가 있다고 인정되면, 도시계획위원회 심의를 거쳐 정한 구역에서 최대한도의 40% 이상 범위로 건폐율을 낮출 수 있습니다. 완화만 있는 게 아니라 강화도 있습니다.

9. 조례 확인 방법

이 글의 표는 법정 범위입니다. 내 땅에 적용될 수치는 조례에서 확인하셔야 합니다. 순서는 이렇습니다.

토지이음(eum.go.kr)에서 지번을 넣어 용도지역과 지구·구역을 확인합니다. 열람 결과는 참고 자료로만 효력이 있다는 안내가 함께 표시됩니다.
자치법규정보시스템(elis.go.kr)에서 "○○시 도시계획조례" 또는 "○○군 도시계획조례"를 검색합니다.
조례의 건폐율 조항과 용적률 조항을 찾아 해당 용도지역 수치를 확인합니다. 조문 번호는 지자체마다 다릅니다.
조례에서 관할구역을 세분해 달리 정한 경우가 있는지 봅니다. 시행령 제84조 제2항과 제85조 제2항이 이를 허용합니다. 같은 시 안에서도 지역에 따라 수치가 다를 수 있습니다.
확정하기 전에 해당 시·군 건축과나 도시계획과에 문의합니다. 조례 해석과 타법 저촉 여부는 담당 부서 확인이 가장 정확합니다.

자치법규정보시스템에서 도시계획조례 찾기

10. 흔한 실수 6가지

실수 1. 법정 상한으로 계산한다
가장 흔합니다. 계획관리지역 건폐율을 40%로 계산했는데 해당 군 조례가 그보다 낮게 정해 두었다면 사업 규모가 전부 어긋납니다. 조례 수치가 실제 수치입니다.

실수 2. 등기부 면적을 그대로 대지면적으로 쓴다
건축선 후퇴 부분과 도시·군계획시설 도로·공원 포함 부분은 빠집니다. 도로가 좁은 땅일수록 차이가 커집니다.

실수 3. 건폐율만 보고 판단한다
건폐율 40%라도 용적률이 100%면 사실상 2~3층입니다. 반대로 건폐율 20%인 땅에서도 용적률이 허용하면 층수로 규모를 확보할 수 있습니다. 두 수치는 함께 봐야 합니다.

실수 4. 건폐율·용적률이 허가를 보장한다고 생각한다
규모의 천장일 뿐입니다. 해당 용도지역에서 그 건축물을 지을 수 있는지(행위제한), 개발행위허가 기준을 충족하는지, 도로·상하수도가 되는지는 각각 별개의 관문입니다.

실수 5. 둘 이상 용도지역에 걸친 대지를 하나로 계산한다
국토계획법 제84조가 별도의 적용 기준을 두고 있습니다. 걸친 면적 비율에 따라 가중평균하거나 각 지역 규정을 따로 적용합니다. 도면을 반드시 확인하십시오.

실수 6. 지하층이 빠진다고 무조건 유리하다고 본다
용적률 산정에서는 빠지지만 공사비·방수·환기 비용이 지상층보다 큽니다. 규모는 늘어도 수익성은 계산해 봐야 합니다.

규모 계산이 끝나면 다음 관문은 허가입니다. 개발행위허가 절차 6단계, 농지전용허가 절차 8단계, 산지전용허가 8단계를 순서대로 보시면 전체 흐름이 잡힙니다.

11. 매수 전 체크리스트

☐ 용도지역을 토지이음에서 직접 확인했는가 — 중개인 말이 아니라 열람 자료로 봅니다.

☐ 둘 이상 용도지역에 걸치는지 도면으로 확인했는가

☐ 지구·구역이 겹쳐 있는지 확인했는가 — 취락지구는 유리, 보호구역은 불리합니다.

☐ 해당 시·군 도시계획조례의 실제 수치를 확인했는가

☐ 접한 도로 너비를 실측했는가 — 건축선 후퇴로 대지면적이 줄어듭니다.

☐ 도시·군계획시설에 편입된 부분이 있는지 확인했는가

☐ 지으려는 용도가 그 용도지역에서 허용되는지 확인했는가

☐ 기존 건축물이 있다면 현재 건폐율이 얼마인지 확인했는가 — 이미 초과 상태면 증축이 막힙니다.

☐ 지목 변경이나 전용허가가 필요한 땅인지 확인했는가

☐ 담당 부서(건축과·도시계획과)에 사전 문의를 했는가 — 가장 확실한 한 걸음입니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 건폐율과 용적률 중 어느 쪽이 더 중요한가요?

용도에 따라 다릅니다. 단층 창고나 공장, 축사처럼 바닥 넓이가 중요한 용도는 건폐율이, 주택이나 상가처럼 총 면적이 중요한 용도는 용적률이 결정적입니다. 계획관리지역에서 창고를 검토하신다면 건폐율 40%가 훨씬 중요한 숫자입니다.

2. 100평 땅에 몇 평 집을 지을 수 있나요?

용도지역이 정해지지 않으면 답이 없습니다. 법정 상한 기준으로 계획관리지역이면 건축면적 약 40평(연면적 100평까지), 자연녹지나 농림지역이면 건축면적 약 20평입니다. 같은 100평이 두 배 차이가 납니다. 실제로는 조례 수치와 도로·타법 요건에 따라 더 줄어들 수 있습니다.

3. 다락이나 발코니도 면적에 들어가나요?

다락은 층고 1.5m 이하(경사지붕은 1.8m)인 것만 바닥면적에서 제외됩니다. 노대(발코니)는 노대 면적에서 접한 가장 긴 외벽 길이 × 1.5m를 뺀 면적을 바닥면적에 산입합니다. 즉 돌출 깊이가 1.5m를 넘는 부분은 산입됩니다.

4. 필로티 주차장은 용적률에 들어가나요?

필로티가 벽면적의 1/2 이상이 공간이고 공중 통행·차량 통행·주차에 전용되는 경우(공동주택은 조건 없이) 바닥면적에 산입하지 않습니다. 또한 지상층의 부속용도 주차용 면적은 용적률 산정 시 연면적에서 제외됩니다. 필로티 주차를 많이 쓰는 이유입니다.

5. 이미 건폐율을 초과한 건물이 있는 땅은 어떻게 되나요?

과거 적법하게 건축되었다면 기존 건축물은 유지될 수 있으나, 증축은 어렵습니다. 건축법 제57조 제2항은 건축물이 있는 대지를 건폐율 기준에 못 미치게 분할할 수 없다고도 규정합니다. 기존 건물이 있는 땅을 사실 때는 현재 건폐율을 반드시 계산해 보십시오.

6. 지목이 '전'이나 '답'이면 건폐율이 다른가요?

아닙니다. 건폐율·용적률은 용도지역으로 정해지고 지목과는 별개입니다. 다만 지목이 농지라면 농지법상 전용허가가 필요하고, 그 절차를 통과하지 못하면 건폐율 계산은 의미가 없어집니다. 지목은 허가의 관문이고 용도지역은 규모의 자입니다. 전·답·대 지목 차이에 정리해 두었습니다.

7. 경사지는 대지면적을 어떻게 계산하나요?

수평투영면적입니다. 위에서 내려다본 평면 넓이로 계산하므로 경사면의 실제 표면 넓이가 아닙니다. 경사가 심한 땅은 대지면적은 같아도 실제 건축 가능 부분이 좁아지고 토목공사비가 커집니다. 산지라면 평균경사도 요건도 따로 걸립니다.

8. 조례 수치가 법정 상한보다 높을 수 있나요?

없습니다. 법률과 시행령이 정한 범위를 초과할 수 없습니다. 조례는 그 범위 안에서 정하거나, 필요하면 관할구역을 세분해 더 낮게 정할 수 있습니다. 완화 규정이 적용되는 경우에도 대부분 최대한도가 천장으로 남습니다.

9. 공유지분으로 산 땅도 같은 계산이 되나요?

건폐율·용적률은 대지 전체를 기준으로 산정합니다. 지분만큼 나눠서 각자 건축할 수 있는 구조가 아닙니다. 공유 토지에 건축하려면 공유자 동의와 분할이 선행되어야 하고, 분할 자체가 건폐율 기준에 걸려 막히는 경우도 있습니다. 공유지분 토지 매수 체크리스트를 꼭 확인하십시오.

10. 개발부담금도 건폐율과 관계있나요?

개발부담금은 개발이익을 기준으로 산정되므로 건폐율·용적률이 직접 산식에 들어가지는 않습니다. 다만 건축 가능 규모가 클수록 개발 후 지가 상승 폭이 커져 결과적으로 부담금에 영향을 줄 수 있습니다. 개발부담금 계산 7단계에 산식을 정리해 두었습니다.

정리하면

건폐율 용적률 계산 방법은 용도지역 확인 → 조례 수치 확인 → 대지면적 확정 → 건축 가능 면적 계산 → 층수 환산과 타법 검토의 5단계입니다. 법정 상한은 계획관리지역 40%/100%, 나머지 관리·농림·자연환경보전·녹지지역은 20%이고, 실제 적용 수치는 시·군 도시·군계획조례가 정합니다.

토지를 볼 때 평수보다 먼저 봐야 할 것이 이 두 숫자입니다. 100평이라는 말은 정보가 아니고, "계획관리지역 100평"이어야 정보가 됩니다. 땅의 크기는 등기부가 알려주지만 땅의 쓸모는 용도지역이 알려줍니다. 계약서에 서명하기 전에 토지이음 한 번, 조례 한 번, 담당 부서 전화 한 번. 이 세 번이 나중의 한숨을 막아줍니다.

공식 출처와 확인일

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조(용도지역의 건폐율) — 용도지역별 건폐율 최대한도, 지구·구역 별도 기준, 완화·강화 사유
국가법령정보센터 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조(용도지역에서의 용적률) — 용적률 최대한도, 기부채납 완화, 중첩 적용 120% 규정 (시행 2026. 7. 1., 법률 제21447호)
국가법령정보센터 — 같은 법 시행령 제84조(용도지역안에서의 건폐율) — 세분 용도지역 21개 건폐율, 취락지구·개발진흥지구·농공단지 기준, 완화 규정
국가법령정보센터 — 같은 법 시행령 제85조(용도지역 안에서의 용적률) — 세분 용도지역 21개 용적률 범위, 임대주택·방재지구·공공시설 제공 완화
국가법령정보센터 — 「건축법 시행령」 제119조(면적 등의 산정방법) — 대지면적·건축면적·바닥면적·연면적 산정 기준, 용적률 산정 시 제외 면적 (2025. 8. 26. 개정 반영)
토지이음 — 토지이용계획 열람 — 용도지역·지구·구역 확인
자치법규정보시스템 — 도시·군계획조례 검색 — 실제 적용 건폐율·용적률 확인
국토교통부 — 건축법상 대지면적 및 건축면적 산정방법 정책Q&A — 면적 산정 해석 사례

자료 확인일: 2026년 9월 16일 | 작성자: 송석

본 글은 건폐율과 용적률에 관한 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 토지에 대한 건축·개발 자문이 아닙니다. 본문의 수치는 법률과 대통령령이 정한 범위이며, 실제 적용되는 건폐율·용적률은 해당 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정해지므로 반드시 조례를 확인하셔야 합니다. 본문의 계산 예시는 산식 구조를 설명하기 위한 것으로, 건축선 후퇴, 도시·군계획시설 편입, 일조권 사선제한, 주차장 설치기준, 타법 행위제한 등에 따라 실제 건축 가능 규모는 달라집니다. 법령은 개정될 수 있으며, 구체적인 판단이 필요한 경우 해당 시·군 건축과 또는 도시계획과, 건축사에게 문의하시기 바랍니다.

건폐율 용적률 계산 방법｜용도지역 21개 한도표와 5단계 검토