산지전용허가는 산지를 조림이나 벌채 등 본래 용도가 아닌 다른 용도로 쓰기 위해 「산지관리법」 제14조에 따라 받아야 하는 허가입니다. 핵심은 두 가지입니다. 보전산지인지 준보전산지인지에 따라 허가 가능성 자체가 갈리고, 허가가 나더라도 대체산림자원조성비를 납부해야 비로소 효력이 발생합니다. 2026년 기준 단가는 준보전산지 8,340원/㎡, 보전산지 10,840원/㎡입니다. 아래에서 허가권자 구분, 허가기준 8가지, 제출서류, 비용 계산, 신청 8단계를 차례로 정리하겠습니다.
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| 경계 표시 말뚝을 세운 임야 개발 예정지와 지적도를 함께 놓고 산지전용허가 절차를 검토하는 모습 |
먼저 결론
- 일반적인 소규모 개발(사유림 50만㎡ 미만, 보전산지 3만㎡ 미만)은 시장·군수·구청장이 허가권자입니다.
- 2026년 대체산림자원조성비는 준보전산지 8,340원/㎡, 보전산지 10,840원/㎡이며, 여기에 개별공시지가의 0.1%가 더해집니다.
- 허가를 받아도 조성비를 납부해야 효력이 발생합니다. 허가증만으로는 착공할 수 없습니다.
- 산지전용기간은 면적에 따라 3년에서 10년 이내로 정해집니다.
- 무허가 전용은 보전산지의 경우 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금입니다.
보전산지와 준보전산지 구분
임야를 사기 전에 가장 먼저 확인할 것은 지목이 아니라 산지 구분입니다. 산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉘고, 보전산지는 다시 임업용산지와 공익용산지로 갈립니다.
| 구분 | 성격 | 개발 난이도 |
|---|---|---|
| 준보전산지 | 보전산지 외의 산지 | 행위제한이 없어 상대적으로 용이 |
| 보전산지 (임업용) |
임업 생산 기능 유지 목적 | 허용행위가 법으로 제한됨 |
| 보전산지 (공익용) |
수원함양·재해방지·생태보전 등 | 가장 엄격, 사실상 개발 곤란 |
실무 요점 — 여러 필지를 묶어 전용할 때는 임업용산지 비율이 10% 이내여야 하고, 1개 필지 또는 연접한 필지의 면적이 3만㎡ 이상인 임업용산지가 포함되면 안 되며, 나머지는 준보전산지여야 한다는 기준이 적용됩니다. 임야 여러 필지를 한꺼번에 사들이기 전에 반드시 따져봐야 할 대목입니다.
산지 구분은 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다. 읽는 방법은 토지이용계획확인서 확인 7단계에 정리해 두었습니다.
면적별 허가권자 판단
어디에 신청해야 하는지는 면적과 산지 소유 형태로 결정됩니다.
| 전용 면적 | 산지 종류 | 허가권자 |
|---|---|---|
| 200만㎡ 이상 (보전산지 100만㎡ 이상) |
전부 | 산림청장 |
| 50만~200만㎡ 미만 (보전산지 3만~100만㎡ 미만) |
공유림·사유림 등 | 시·도지사 |
| 50만㎡ 미만 (보전산지 3만㎡ 미만) |
공유림·사유림 등 | 시장·군수·구청장 |
개인이 전원주택이나 소규모 창고, 공장 부지로 임야를 개발하는 경우는 대부분 마지막 줄에 해당합니다. 즉 관할 시·군·구청 산림 부서가 창구입니다.
산지전용 허가기준 8가지
신청을 받은 행정청은 경계표시 확인 등 현지조사를 실시한 뒤, 다음 기준에 적합한지 심사합니다.
- 산지전용제한지역 및 보전산지에서의 행위제한에 해당하지 않을 것
- 인근 산림의 경영·관리에 큰 지장을 주지 않을 것
- 집단적인 조림 성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 않을 것
- 희귀 야생 동·식물 보전 등 산림의 자연생태적 기능 유지에 현저한 장애가 없을 것
- 토사의 유출·붕괴 등 재해가 발생할 우려가 없을 것
- 산림의 수원 함양 및 수질보전 기능을 크게 해치지 않을 것
- 산지의 형태 및 임목 구성 등으로 보호할 가치가 있는 산림에 해당하지 않을 것
- 사업계획과 전용면적이 적정하고, 전용방법이 경관·산림 훼손을 최소화하며 복구에 지장이 없을 것
실무에서 가장 많이 걸리는 항목은 5번과 8번입니다. 특히 평균경사도와 표고 기준은 조례로도 강화되는 경우가 있어, 사전에 관할 지자체 기준을 확인하지 않으면 설계를 다시 해야 할 수 있습니다.
제출서류와 경계표시 방법
산지전용허가 신청서와 함께 제출해야 할 서류는 상황에 따라 최대 14종에 이릅니다. 주요 서류는 다음과 같습니다.
기본 제출서류 — 산지전용허가(변경허가)신청서, 사업계획서, 소유권 또는 사용·수익권 증명서류, 산지전용예정지가 표시된 지형도, 산지전용예정지 실측도, 복구계획서(복구할 산지가 있는 경우).
면적에 따라 달라지는 서류 — 산림조사서는 수목이 있는 경우 제출하되 전용 면적 660㎡ 미만이면 제외됩니다. 재해위험성 검토의견서는 660㎡ 이상 5,000㎡ 미만인 경우 등에 필요하고, 5,000㎡ 이상이면 재해영향평가 협의 서류가 요구됩니다.
대규모일 때만 — 전용 면적 30만㎡ 이상이면 경관 모의실험에 따른 경관훼손 저감대책이 필요하고, 풍력발전시설이나 궤도시설은 660㎡, 그 밖의 경우는 30만㎡ 이상일 때 사전에 산지전용타당성조사를 받아야 합니다.
신청 전에 반드시 해야 할 물리적 절차도 있습니다. 구역의 경계를 현장에 표시해야 합니다. 30m 이내 간격으로 경계의 수목이나 암석에 흰색 페인트로 표시하고(없으면 깃발 등으로 대체), 폭은 5cm 이상이어야 합니다. 발파나 땅고르기로 표시가 훼손될 우려가 있으면 경계선에서 30m 바깥쪽에 빨간색 보조표시를 합니다.
수수료 — 신청 면적 1만㎡ 이하는 2만 원, 1만㎡를 초과하면 2만 원에 1천㎡ 초과분마다 2천 원씩 가산됩니다. 허가 수수료 자체는 부담이 크지 않습니다. 진짜 비용은 다음 항목입니다.
대체산림자원조성비 계산
임야 개발에서 사업성을 가르는 가장 큰 변수입니다. 산지를 전용하면 없어지는 산림 자원을 대체할 재원을 부담하는 제도로, 「산지관리법」 제19조에 근거합니다.
부과금액 = 전용허가 면적 × 단위면적당 금액
여기서 단위면적당 금액 = 산지별 산출금액 + 해당 산지 개별공시지가의 1,000분의 1입니다. 개별공시지가 반영분은 아무리 땅값이 비싸도 최대 8,340원/㎡을 넘지 못합니다.
| 산지 구분 | 단위면적당 산출금액 |
|---|---|
| 준보전산지 | 8,340원/㎡ |
| 보전산지 | 10,840원/㎡ |
| 산지전용·일시사용제한지역 | 16,680원/㎡ |
계산 예시: 준보전산지 660㎡(약 200평) 전원주택 부지
개별공시지가를 ㎡당 60,000원으로 가정하겠습니다.
① 공시지가 반영분 = 60,000원 × 0.1% = 60원 (상한 8,340원보다 작으므로 그대로 적용)
② 단위면적당 금액 = 8,340원 + 60원 = 8,400원
③ 부과금액 = 660㎡ × 8,400원 = 5,544,000원
같은 면적이라도 보전산지라면 단가가 10,840원으로 올라 약 720만 원이 됩니다. 여기에 산지복구비 예치금이 별도로 발생하고, 측량·설계·토목 비용까지 더해지므로 초기 자금 계획에 함께 반영해야 합니다.
감면 제도 — 농업인이 요건을 갖추고 본인 소유 산지에 농업인주택을 짓는 경우, 공장 관련 법령에 따른 일정 요건을 충족하는 경우 등은 감면 대상이 될 수 있습니다. 감면 여부는 사업 성격과 지역에 따라 달라지므로 설계 전에 관할 지자체에 확인하시는 편이 좋습니다.
산지전용기간과 연장
허가에는 기간이 붙습니다. 면적이 클수록 기간도 길어집니다.
| 산지전용면적 | 전용기간 |
|---|---|
| 10,000㎡ 미만 | 3년 이내 |
| 10,000㎡ 이상 20,000㎡ 미만 | 4년 이내 |
| 20,000㎡ 이상 30,000㎡ 미만 | 5년 이내 |
| 30,000㎡ 이상 | 10년 이내 |
기간 내에 목적사업을 끝내지 못하면 연장허가를 받아야 합니다. 다만 만료 10일 전까지 신청하지 못했다면 만료 전에 사유를 명시해 제출해야 하고, 기간이 지난 뒤에는 연장허가를 받을 때까지 전용 행위를 할 수 없습니다. 연장은 원칙적으로 최초 전용기간을 초과할 수 없지만, 천재지변이나 일시적 자금 부족 등 부득이한 사유가 인정되면 예외가 가능합니다.
주의 — 산지 소유자가 아닌 자가 허가를 받는 경우, 전용기간은 그 산지를 사용·수익할 수 있는 기간을 초과할 수 없습니다. 임차나 사용승낙으로 진행한다면 계약 기간부터 확인해야 합니다.
신청 8단계 순서
1단계 · 산지 구분 확인
토지이음에서 보전산지인지 준보전산지인지, 산지전용제한지역은 아닌지 먼저 봅니다.
2단계 · 진입로 확보 여부 확인
도로에 접하지 않으면 허가 자체가 어렵습니다. 맹지·도로 접합 체크리스트를 함께 확인하세요.
3단계 · 경사도·표고 사전 검토
관할 조례 기준을 넘으면 설계 단계에서 막힙니다. 토목설계사무소 사전 검토를 권합니다.
4단계 · 사업계획서와 실측도 작성
지형도, 실측도, 복구계획서 등을 준비합니다. 대부분 토목·측량 전문가의 도움이 필요한 단계입니다.
5단계 · 현장 경계표시
30m 간격, 폭 5cm 이상 흰색 페인트 표시. 신청 전에 완료해야 합니다.
6단계 · 관할 행정청에 신청
일반적인 소규모는 시·군·구청입니다. 수수료를 납부합니다.
7단계 · 현지조사와 허가기준 심사
행정청이 현장을 확인하고 8가지 기준 적합 여부를 심사합니다.
8단계 · 조성비 납부 후 효력 발생
대체산림자원조성비를 납부하고, 목적사업에 필요한 다른 인허가를 받아야 비로소 허가의 효력이 생깁니다.
토지 개발 인허가 전반의 흐름은 개발행위허가 절차 6단계에서, 농지의 경우는 농지전용허가 절차 8단계에서 비교해 보시면 차이가 뚜렷하게 보입니다.
위반 시 처벌과 허가 의제
처벌 수위가 상당히 높습니다
- 허가 없이 또는 거짓·부정한 방법으로 전용 — 보전산지는 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금, 그 외 산지는 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
- 변경허가를 받지 않고 전용 — 보전산지는 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금, 그 외는 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금
- 변경신고를 하지 않은 경우 — 500만 원 이하 과태료
반대로 절차를 줄일 수 있는 경우도 있습니다. 산지전용허가 의제입니다. 예컨대 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받으면 산지전용허가를 받은 것으로 봅니다. 다른 법률에서 인·허가를 받으면 산지전용허가를 받은 것으로 보는 규정이 여럿 있어, 이 경우 별도로 산지전용 허가 절차를 거칠 필요가 없습니다.
다만 의제된다고 해서 대체산림자원조성비까지 면제되는 것은 아닙니다. 절차가 통합될 뿐 부담금은 그대로 발생하므로, 자금 계획에서 빼놓으면 안 됩니다.
실수 방지 체크리스트
- 계약 전에 보전산지 여부를 확인했는가
- 공익용산지는 아닌지 확인했는가 (사실상 개발 곤란)
- 진입로가 확보되는 땅인가
- 관할 조례의 경사도·표고 기준을 확인했는가
- 대체산림자원조성비를 실제 금액으로 계산해 봤는가
- 산지복구비 예치금을 자금 계획에 넣었는가
- 여러 필지라면 임업용산지 비율 10% 기준을 넘지 않는가
- 소유자가 아니라면 사용·수익 기간이 전용기간보다 긴가
- 매도인이 "허가 잘 난다"고 한 말을 서류로 확인했는가
임야는 현장을 직접 보지 않으면 경사와 수목 상태를 알 수 없습니다. 현장 확인 방법은 토지 임장 기록 방법 5단계를, 매입 전 전반적인 검토 항목은 토지 매입 전 확인사항 체크리스트를 참고하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 10가지
1. 보전산지에는 아무것도 못 짓나요?
전면 금지는 아닙니다. 임업용산지는 법에서 정한 허용행위 범위에서 일부 개발이 가능하고, 태양광발전시설처럼 조건을 갖추면 가능한 경우도 있습니다. 다만 공익용산지는 제한이 훨씬 엄격해 사실상 어렵다고 보시는 편이 안전합니다.
2. 건축허가를 받으면 산지전용허가는 따로 안 받아도 되나요?
네. 「건축법」 제11조 제5항에 따라 건축허가를 받으면 산지전용허가를 받은 것으로 봅니다. 다만 대체산림자원조성비 납부 의무는 별개로 남습니다.
3. 대체산림자원조성비는 언제 내나요?
허가 효력 발생 요건이므로 착공 전에 납부해야 합니다. 납부하지 않으면 허가를 받았더라도 효력이 생기지 않습니다.
4. 허가를 취소하면 낸 조성비는 돌려받나요?
착공하지 않고 허가가 취소되거나 기간이 만료된 경우 환급받을 수 있습니다. 다만 산지복구 관련 비용은 별개이므로 구체적 처리는 관할 행정청에 확인하셔야 합니다.
5. 산림조사서는 무조건 내야 하나요?
수목이 있는 경우에 제출하되, 전용하려는 산지 면적이 660㎡ 미만이면 제출 대상에서 제외됩니다.
6. 산지전용타당성조사는 소규모도 받아야 하나요?
아닙니다. 풍력발전시설이나 궤도시설은 660㎡, 그 밖의 경우는 30만㎡ 이상일 때 대상이 됩니다. 개인의 소규모 개발은 해당하지 않는 경우가 대부분입니다.
7. 개별공시지가가 아주 비싸면 조성비가 무한정 올라가나요?
아닙니다. 개별공시지가의 0.1%에 해당하는 금액은 2026년 기준 최대 8,340원/㎡으로 한정됩니다.
8. 허가 기간 안에 공사를 못 끝내면 어떻게 되나요?
연장허가를 받아야 합니다. 만료 전에 신청해야 하며, 기간이 지난 뒤에는 연장허가를 받을 때까지 전용 행위를 할 수 없습니다.
9. 남의 임야도 사용승낙만 받으면 전용허가가 되나요?
소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있으면 가능합니다. 다만 전용기간이 그 사용·수익 기간을 넘을 수 없다는 제한이 있습니다.
10. 단가는 매년 바뀌나요?
네. 대체산림자원조성비 단가는 산림청 고시로 매년 정해집니다. 본문의 금액은 2026년도 기준이므로, 실제 인허가 시점의 최신 고시를 다시 확인하셔야 합니다.
정리하면
임야 개발은 "허가가 나느냐"보다 "허가가 나도 수지가 맞느냐"가 먼저입니다. 준보전산지 660㎡만 해도 조성비가 500만 원을 넘고, 보전산지라면 더 올라갑니다. 여기에 복구비 예치금과 토목 비용이 붙습니다. 그러니 순서는 이렇습니다. 산지 구분 확인 → 진입로 확인 → 조성비 계산 → 그다음에 설계. 이 순서를 지키는 것만으로 대부분의 실패를 피할 수 있습니다.
출처
- 산림청고시 제2026-16호 — 2026년도 대체산림자원조성비 부과기준 (시행 2026. 1. 30.)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 산지전용허가 신청 등 (허가권자, 제출서류, 수수료, 벌칙)
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 산지전용허가의 결정 및 전용기간 등 (허가기준 8가지, 전용기간표)
- 국가법령정보센터 — 「산지관리법」 제14조(산지전용허가)
- 산림청 — 산지이용 개요(보전산지·준보전산지 구분)
- 토지이음 — 토지이용계획 열람
자료 확인일: 2026년 9월 13일
안내 — 이 글은 공개된 법령과 산림청 고시를 바탕으로 정리한 일반적인 정보이며, 개별 사안에 대한 법률·행정 자문이 아닙니다. 본문의 계산 예시는 이해를 돕기 위한 가정이며 실제 부과액과 다를 수 있습니다. 경사도·표고 등 세부 기준은 지방자치단체 조례에 따라 달라지고, 단가는 매년 고시로 변경되므로 실제 진행 전에는 관할 시·군·구청 산림 부서 또는 전문가와 상담하시기 바랍니다.