개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 개발사업으로 오른 땅값 중 일정 비율을 환수하는 부담금입니다. 개발행위허가를 받고 공사를 끝냈다고 절차가 마무리되는 것이 아닙니다. 준공인가를 받은 시점부터 부과 절차가 시작되고, 개발비용 산출명세서를 3개월 안에 제출하지 않으면 과태료가 붙습니다. 아래에서 지역별 면적 기준, 부과율, 개발비용으로 인정되는 9개 항목, 이의 제기 기한을 순서대로 확인할 수 있습니다.

준공된 토지 개발 현장에서 개발부담금 산정을 위해 개발비용 명세서와 계산기를 함께 검토하는 모습

준공된 개발 현장에서 개발부담금 산정을 위해 개발비용 명세서를 검토하는 모습

개발부담금은 세금이 아니라 부담금입니다. 그래서 불복 절차도 조세 불복이 아닌 별도 경로를 따릅니다. 이 차이를 모르고 기한을 놓치는 경우가 적지 않습니다.

먼저 결론부터

부과 대상은 면적 기준으로 갈립니다. 특별시·광역시·특별자치시 도시지역 660㎡, 그 외 도시지역 990㎡, 비도시지역과 개발제한구역 1,650㎡ 이상입니다.
산정식은 종료시점지가 − 개시시점지가 − 정상지가상승분 − 개발비용으로 개발이익을 구한 뒤, 여기에 부과율을 곱합니다.
부과율은 사업 종류에 따라 개발이익의 20% 또는 25%입니다.
연접한 토지를 5년 이내에 쪼개서 개발하면 면적을 합산해 하나의 사업으로 봅니다. 배우자와 직계존비속 명의까지 동일인으로 묶습니다.
개발비용 산출명세서를 기한 내 미제출하면 100만 원, 부과종료시점부터 3개월 내 미제출이나 거짓 제출은 200만 원 과태료입니다.
예정 통지에 이의가 있으면 30일 이내 고지 전 심사를 청구할 수 있고, 납부는 고지일부터 6개월 이내입니다.

개발부담금이 부과되는 이유
부과 대상 사업 8가지
지역별 면적 기준과 연접 합산
부과 기준 시점 두 개
지가 산정 방법
개발비용으로 인정되는 9개 항목
계산 7단계와 예시
부과 제외와 50% 경감
통지부터 납부까지 절차와 기한
이의가 있을 때 두 가지 경로
현장에서 자주 놓치는 항목
자주 묻는 질문 10가지

1. 개발부담금이 부과되는 이유

「개발이익 환수에 관한 법률」 제3조는 국가가 개발부담금 부과 대상 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 부담금으로 징수한다고 정하고 있습니다. 법의 목적은 토지 투기를 방지하고 토지의 효율적 이용을 촉진하는 것입니다.

실무에서 중요한 것은 지목변경이 수반되는 사업도 부과 대상에 들어간다는 점입니다. 전이나 답을 대지로 바꾸는 개발행위, 임야를 개발해 지목을 변경하는 경우가 여기 해당할 수 있습니다. 규모가 크지 않은 개발이라도 면적 기준을 넘으면 대상이 됩니다.

허가 단계에서 검토할 항목은 별개로 정리해 두셨을 것입니다. 개발행위허가 절차 6가지와 기준에서 다룬 허가 요건을 통과했다면, 그다음 관문이 이 개발부담금입니다. 허가와 부담금은 별개의 절차라는 점을 먼저 잡고 가시면 됩니다.

2. 부과 대상 사업 8가지

법 제5조 제1항과 별표 1이 정하는 부과 대상 개발사업입니다.

택지개발사업 (주택단지조성사업 포함)
산업단지개발사업
관광단지조성사업 (온천 개발사업 포함)
도시개발사업, 지역개발사업, 도시환경정비사업
교통시설 및 물류시설 용지조성사업
체육시설 부지조성사업 (골프장 건설, 경륜장·경정장 설치 포함)
지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
그 밖에 1호부터 6호까지와 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

개인 토지주에게 실제로 걸리는 것은 대부분 7호입니다. 농지를 전용해 대지로 바꾸거나, 임야를 개발해 창고 부지로 만드는 경우가 여기 들어갑니다. 절차는 농지전용허가 절차 8단계와 산지전용허가 절차 8단계에서 확인하실 수 있고, 그 사업들이 준공되면 이 글의 부담금 절차로 이어집니다.

3. 지역별 면적 기준과 연접 합산

부과 대상 여부는 인가·허가·면허 등을 받은 사업 대상 토지의 면적으로 판단합니다. 시행령 제4조가 정한 원칙 기준입니다.

지역 구분	면적 기준
특별시·광역시·특별자치시의 도시지역	660㎡ 이상
그 외 지역의 도시지역	990㎡ 이상
개발제한구역 (지정 당시부터 소유한 자가 시행)	1,650㎡ 이상
도시지역 외의 지역 (비도시지역)	1,650㎡ 이상

과거에 적용된 한시 완화 기준

인가를 받은 시기에 따라 기준이 달랐던 구간이 있습니다. 오래전 허가받은 사업의 부담금을 따질 때 필요한 내용입니다.

인가 시기	완화된 기준	근거
2017.1.1 ~ 2019.12.31	1,000 / 1,500 / 2,500㎡	시행령 제4조의2
2023.9.1 ~ 2024.12.31 (비수도권 한정)	1,000 / 1,500 / 2,500㎡	시행령 제4조의3

가장 주의할 규정 — 연접 합산
동일인이 연접한 토지에 하나의 개발사업을 끝낸 후 5년 이내에 다시 인가를 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우, 각 사업의 토지 면적을 합한 면적에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 봅니다. 여기서 '동일인'에는 법인이 포함되고, 자연인인 경우 배우자와 직계존비속까지 포함됩니다. 면적 기준을 피하려고 명의를 나누거나 시기를 쪼개는 방식이 통하지 않는 이유입니다.

토지를 나누어 진행할 계획이라면 토지분할 측량과 허가 절차를 먼저 확인하시고, 이 연접 합산 규정을 함께 검토하셔야 합니다. 분할 자체는 가능하더라도 부담금은 합산되어 나올 수 있습니다.

4. 부과 기준 시점 두 개

법 제9조가 정하는 두 시점입니다. 이 시점을 어디로 잡느냐에 따라 부담금 액수가 크게 달라집니다.

부과 개시 시점 — 사업시행자가 국가나 지방자치단체로부터 개발사업의 인가등을 받은 날입니다.

예외가 있습니다. 인가등을 받기 전 5년 이내에 토지 이용 계획 등이 변경된 경우로서, 그 변경 전에 취득한 토지라면 취득일이 개시 시점이 됩니다. 단, 취득일부터 2년 이상 지난 후에 계획이 변경된 경우 등은 대통령령이 정하는 날을 적용합니다.

부과 종료 시점 — 관계 법령에 따라 준공인가 등을 받은 날입니다. 다만 토지의 일부가 준공된 경우, 납부의무자가 개발사업 목적 용도로 사용을 시작한 경우에는 그날이 종료 시점이 됩니다.

용도지역이 바뀌기 전에 사 둔 땅을 개발하는 경우, 개시 시점이 취득일로 당겨져 개발이익이 크게 잡힐 수 있습니다. 매입 시점의 계획 변경 이력은 토지이용계획확인원 확인 7가지에서 정리한 방법으로 미리 확인해 두시는 편이 안전합니다.

5. 지가 산정 방법

법 제10조가 정하는 방식입니다.

구분	산정 방식
종료시점지가	이용 상황이 가장 비슷한 표준지 공시지가를 기준으로 비교표에 따라 산정한 가액 + 해당 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분
개시시점지가	부과개시시점이 속한 연도의 개별공시지가 + 공시지가 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분

종료시점지가는 원칙적으로 감정평가법인등의 검증을 받아야 합니다. 개발이익이 발생하지 않을 것이 명백한 경우 등 시행령이 정한 예외에만 검증이 면제됩니다.

개시시점지가를 실제 매입가로 인정받는 경우

공시지가가 실제 매입가보다 낮으면 개발이익이 부풀려집니다. 다음 경우에는 실제 매입가액이나 취득가액에 정상지가상승분을 가감한 금액을 개시시점지가로 할 수 있습니다.

국가·지방자치단체 또는 국토교통부령이 정하는 기관으로부터 매입한 경우
경매나 입찰로 매입한 경우
지방자치단체나 법이 정한 공공기관이 매입한 경우
공익사업법에 따른 협의 또는 수용으로 취득한 경우
실제 매입가액이 정상적인 거래 가격이라고 객관적으로 인정되는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

기부채납할 토지나 국공유지가 부과 대상 토지에 포함되어 있으면, 그 부분은 종료시점지가와 개시시점지가의 산정 면적에서 제외합니다.

6. 개발비용으로 인정되는 9개 항목

여기가 부담금을 줄이는 핵심입니다. 개발비용은 개발이익에서 그대로 빠지므로, 빠뜨린 항목이 있으면 그만큼 부담금이 늘어납니다. 시행령 제12조가 정한 항목입니다.

항목	인정 범위
순공사비	재료비·노무비·경비의 합계액
조사비	측량비, 의무적으로 실시하는 각종 영향평가 비용, 매장유산 지표조사·발굴 비용, 지반조사 비용
설계비	해당 사업의 설계를 위해 지출한 비용
일반관리비	사업 관련 관리활동 부문에서 발생한 모든 비용
기부채납액	토지는 개시시점지가 + 정상지가상승분, 공공시설은 토지가액 + 조성원가
부담금 납부액	인가 조건에 따라 국가·지자체에 납부한 부담금 합계
토지 개량비	인가일 이전 3년 이내 개량 비용 중 개시시점지가에 반영되지 않은 비용
제세공과금	사업 시행 관련 납부액. 취득·보유로 인한 금액은 제외되나 지목변경 취득세는 인정. 벌금·과태료·과징금·가산금은 제외
보상비	건축물·공작물·입목·영업권 보상비. 매입 건축물은 취득세 과세표준이 된 실제 매입가격, 기존 소유 건축물은 시가표준액

실무 포인트 — 개발비용은 증빙이 있어야 인정됩니다. 공사 중 계약서, 세금계산서, 영수증, 설계·측량 용역 계약서를 따로 모아두십시오. 나중에 "분명히 썼는데 증빙이 없는" 비용은 개발이익에 그대로 남아 부담금으로 돌아옵니다. 토지 개량비는 인가일 이전 3년 이내라는 기간 제한이 있으니 시점도 함께 기록해 두셔야 합니다.

토지 현장 방문 기록 5가지에서 다룬 방식으로 공사 진행 상황과 비용 발생 시점을 함께 남겨두면, 산출명세서를 작성할 때 훨씬 수월해집니다.

7. 계산 7단계와 예시

법 제8조의 부과 기준을 순서로 풀면 이렇습니다.

1단계. 부과 개시 시점과 종료 시점을 확정합니다.
2단계. 종료시점지가를 산정합니다. (표준지 공시지가 기준 + 정상지가상승분)
3단계. 개시시점지가를 산정합니다. (개별공시지가 또는 인정되는 실제 매입가)
4단계. 부과 기간의 정상지가상승분을 구합니다.
5단계. 개발비용 9개 항목을 집계합니다.
6단계. 개발이익 = 종료시점지가 − 개시시점지가 − 정상지가상승분 − 개발비용
7단계. 개발부담금 = 개발이익 × 부과율(20% 또는 25%)

이해를 위한 단순 예시

실제 사안에는 지역 여건과 개별 산정이 반영되므로 아래는 구조를 보기 위한 가정치입니다.

종료시점지가	6억 원
(−) 개시시점지가	3억 원
(−) 정상지가상승분	3,000만 원
(−) 개발비용	1억 2,000만 원
개발이익	1억 5,000만 원
개발부담금 (25% 적용 시)	3,750만 원

여기서 개발비용 증빙을 3,000만 원 누락했다고 가정하면 개발이익이 1억 8,000만 원으로 늘고, 부담금은 4,500만 원이 됩니다. 증빙 하나로 750만 원 차이가 납니다. 개발비용 집계를 꼼꼼히 해야 하는 이유가 여기 있습니다.

8. 부과 제외와 50% 경감

법 제7조는 부과 제외와 감면을 규정하고 있습니다.

부과하지 않는 경우 — 국가가 시행하는 개발사업, 지방자치단체가 공공 목적을 위해 시행하는 사업 중 시행령이 정하는 사업에는 부담금을 부과하지 않습니다.

50% 경감되는 경우 — 법 제7조 제2항이 정한 사업에 해당하면 개발부담금의 100분의 50을 경감합니다. 이 경우 각 호의 규정을 중복 적용하지 않습니다. 산업단지개발사업을 원활히 시행하기 위해 필요한 경우 국가와 지방자치단체가 부담금을 감면할 수 있는 근거도 있습니다.

감면 대상 여부는 사업 유형과 시행 주체에 따라 세부 요건이 달라집니다. 시행령의 해당 조문과 함께 사업 소재지 시·군·구 개발부담금 담당 부서에 직접 확인하시는 것이 정확합니다.

9. 통지부터 납부까지 절차와 기한

기한을 놓치면 과태료와 가산금이 붙습니다. 날짜 중심으로 정리했습니다.

단계	기한	놓치면
개발비용 산출명세서 제출	부과종료시점부터 3개월 이내	기한 내 미제출 100만 원 3개월 내 미제출·거짓 제출 200만 원
예정 통지 (시장·군수·구청장)	비용명세서 제출일부터 60일 이내	—
고지 전 심사 청구	예정 통지 받은 날부터 30일 이내	이의 제기 기회 상실
부담금 결정 및 고지	이의 없거나 심사 결과 통지 후	—
납부	고지일부터 6개월 이내	가산금 부과

고지 전 심사청구서에는 청구인의 성명과 주소, 부담금 부과 대상 토지의 명세, 예정 통지된 부과기준 및 부과 금액, 청구 이유를 적습니다. 관계 증명서류가 있으면 함께 첨부합니다.

재산정과 환급

학교용지부담금을 납부하거나 기부채납액을 납부한 경우 등 시행령이 정한 사유가 발생하면, 시장·군수·구청장은 즉시 부담금을 다시 산정·조정해 차액을 부과하거나 환급해야 합니다. 환급할 때는 납부일부터 환급 결정일까지 기간에 대해 「국세기본법 시행령」이 정한 이자율로 계산한 금액을 더해 지급합니다.

결정 후에 누락이나 오류가 발견되면 시장·군수·구청장이 조사해 정정해야 하고, 과오납금이 발생한 경우에도 같은 방식으로 이자를 더해 돌려줍니다. 고지서를 받고 끝이 아니라, 산정 내역을 다시 확인해 볼 여지가 있다는 뜻입니다.

10. 이의가 있을 때 두 가지 경로

여기가 개발부담금이 세금과 결정적으로 다른 부분입니다.

① 고지 전 심사 — 예정 통지 단계에서 다투는 방법입니다. 통지받은 날부터 30일 이내에 시장·군수·구청장에게 청구합니다. 부담금이 확정되기 전이므로 가장 부담이 적은 경로입니다.

② 행정심판 (특례) — 법 제26조에 따라, 개발부담금의 부과·징수에 이의가 있는 자는 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 「행정심판법」 제6조에도 불구하고 중앙토지수용위원회가 심리·의결하여 재결합니다. 일반 행정심판위원회가 아니라는 점을 반드시 기억하십시오. 기관을 잘못 찾아 기한을 넘기는 경우가 있습니다.

실무적으로는 고지 전 심사 단계에서 개발비용 증빙을 최대한 보강하는 것이 가장 효과적입니다. 확정 후 불복은 시간과 비용이 훨씬 많이 듭니다.

11. 현장에서 자주 놓치는 항목

☐ 면적 기준을 지역 구분으로 정확히 확인했는가 — 도시지역인지 비도시지역인지에 따라 660㎡와 1,650㎡로 갈립니다.

☐ 연접 토지 5년 합산에 걸리지 않는가 — 배우자·직계존비속 명의까지 동일인으로 봅니다.

☐ 인가 전 5년 내 토지이용계획 변경 이력을 확인했는가 — 개시 시점이 취득일로 당겨질 수 있습니다.

☐ 개발비용 증빙을 항목별로 모으고 있는가 — 계약서·세금계산서·용역계약서가 그대로 돈입니다.

☐ 지목변경 취득세를 개발비용에 넣었는가 — 취득·보유 세금은 제외되지만 이것은 인정됩니다.

☐ 토지 개량비가 인가일 이전 3년 이내인가 — 기간을 넘으면 인정되지 않습니다.

☐ 산출명세서를 3개월 안에 제출했는가 — 과태료가 붙습니다.

☐ 예정 통지 후 30일을 지키고 있는가 — 고지 전 심사 기한입니다.

☐ 기부채납 토지와 국공유지를 산정 면적에서 뺐는가 — 법이 명시적으로 제외합니다.

자주 묻는 질문 10가지

Q1. 개발행위허가를 받으면 무조건 개발부담금이 나오나요?

아닙니다. 법 제5조의 부과 대상 사업에 해당하고, 시행령 제4조의 면적 기준을 넘어야 합니다. 또한 개발이익이 실제로 발생하지 않았다면 부과할 금액이 없습니다. 다만 지목변경이 수반되는 개발은 대상에 포함될 수 있으므로 면적 기준부터 확인하셔야 합니다.

Q2. 부과율이 20%인지 25%인지 어떻게 정해지나요?

사업의 종류에 따라 개발이익의 20% 또는 25%가 적용됩니다. 어느 쪽이 적용되는지는 해당 사업이 어떤 유형에 해당하는지에 달려 있으므로, 시·군·구 담당 부서에서 사업 유형을 확인받는 것이 정확합니다.

Q3. 땅을 여러 필지로 나눠서 각각 개발하면 면적 기준을 피할 수 있나요?

피할 수 없습니다. 시행령 제4조는 동일인이 연접한 토지에 하나의 개발사업을 끝낸 후 5년 이내에 인가를 받아 사실상 분할 시행하는 경우, 각 사업의 면적을 합해 하나의 사업으로 본다고 명시하고 있습니다. 동일인에는 법인과 배우자, 직계존비속이 포함됩니다.

Q4. 공시지가가 실제 매입가보다 너무 낮습니다. 그대로 계산되나요?

경매나 입찰로 매입한 경우, 국가·지방자치단체 등으로부터 매입한 경우, 실제 매입가액이 정상적인 거래 가격으로 객관적으로 인정되는 경우 등에는 실제 매입가액에 정상지가상승분을 가감한 금액을 개시시점지가로 할 수 있습니다. 관련 증빙을 갖춰 담당 부서에 소명하십시오.

Q5. 개발비용 산출명세서를 늦게 내면 얼마나 불리한가요?

기한 내 미제출은 100만 원, 부과종료시점부터 3개월 이내에 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 경우 200만 원의 과태료가 부과됩니다. 여기에 개발비용이 제대로 반영되지 않아 부담금 자체가 늘어나는 손실이 더 큽니다.

Q6. 지목변경으로 낸 취득세도 개발비용에 들어가나요?

들어갑니다. 제세공과금 항목에서 개발사업 대상 토지의 취득이나 보유로 인해 납부한 금액은 제외되지만, 지목변경으로 인한 취득세는 제외 대상에서 빠져 있어 개발비용으로 인정됩니다. 놓치기 쉬운 항목입니다.

Q7. 부담금을 한 번에 내기 어렵습니다. 나눠 낼 수 있나요?

납부 기한은 고지일부터 6개월이며, 법 제20조에 납부의 연기 및 분할 납부에 관한 규정이 있습니다. 다만 연기·분납을 적용받으면 가산금이 함께 부과되는 구조이므로, 신청 시기와 조건을 담당 부서에 미리 확인하셔야 합니다.

Q8. 고지서를 받은 뒤에도 다툴 수 있나요?

가능합니다. 법 제26조에 따라 중앙토지수용위원회에 행정심판을 청구할 수 있습니다. 다만 확정 전 단계인 고지 전 심사(예정 통지 후 30일)가 절차적으로 더 유리하므로, 예정 통지를 받는 즉시 검토에 들어가시는 편이 낫습니다.

Q9. 기부채납한 도로도 개발비용으로 인정되나요?

인정됩니다. 기부채납액은 개발비용 항목이며, 토지의 가액은 개시시점지가에 정상지가상승분을 합한 금액, 공공시설 등의 가액은 토지 가액에 조성원가를 합산한 금액으로 산정합니다. 동시에 기부채납 토지는 지가 산정 면적에서도 제외됩니다.

Q10. 준공을 안 받고 사용만 시작하면 부과가 미뤄지나요?

미뤄지지 않습니다. 법 제9조 제3항은 납부의무자가 개발사업의 목적 용도로 사용을 시작하는 경우 그날을 부과 종료 시점으로 본다고 정하고 있습니다. 준공인가를 받지 않았더라도 사용 개시 시점에 부과 절차가 시작됩니다.

정리하면

개발부담금은 면적 기준 확인 → 두 시점 확정 → 지가 산정 → 개발비용 집계 → 개발이익에 부과율 적용이라는 흐름으로 결정됩니다. 토지주가 개입할 수 있는 지점은 사실상 두 곳입니다. 개발비용 증빙을 빠짐없이 모으는 것, 그리고 예정 통지 후 30일 안에 고지 전 심사를 활용하는 것입니다.

허가를 받는 데까지 들인 공만큼, 준공 이후의 서류에도 같은 정성이 필요합니다. 공사를 시작하는 날부터 영수증과 계약서를 항목별로 모아두시는 것만으로도 수백만 원이 달라질 수 있습니다.

출처

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률·세무 자문이 아닙니다. 개발부담금의 부과 대상과 면적 기준, 부과율, 감면 요건은 사업 유형과 인가 시기, 소재지 조건에 따라 달라지고 관계 법령 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 본문의 계산 예시는 산정 구조를 설명하기 위한 가정치이며 실제 부과액과 다릅니다. 실제 진행 전에는 사업 소재지 시·군·구 개발부담금 담당 부서와 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본문 내용 확인일: 2026년 9월 14일.

개발부담금 부과 기준과 계산법 7단계｜면적·부과율·감면