개발행위허가 절차는 내 계획이 허가 대상인지, 그리고 용도지역별 규모 기준을 넘는지를 먼저 구분하는 것에서 시작합니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조와 시행령 제51조에 따라 건축물의 건축, 공작물 설치, 토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위는 원칙적으로 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 합니다.

개발행위허가 절차를 확인하기 위해 토지 현장에 설치된 경계표시와 사업계획 도면을 함께 검토하는 모습

다만 규모가 작은 경미한 행위는 허가 대상에서 제외되고, 건축허가를 받으면 개발행위허가가 의제되는 경우도 있습니다. 아래에서 허가 대상 6가지, 용도지역별 규모 기준, 경미한 행위 제외 기준, 이행보증금과 준공검사까지 8단계로 정리합니다.

먼저 기억할 네 가지

허가 대상은 6가지이며, 토지분할과 물건 적치도 포함됩니다.
관리지역·농림지역은 형질변경 3만㎡ 미만, 보전녹지·자연환경보전지역은 5천㎡ 미만이 기준입니다.
경작을 위한 형질변경도 지목변경을 수반하거나 2미터 이상 절토·성토가 있으면 허가 대상이 됩니다.
이행보증금은 총공사비의 20퍼센트 이내에서 예치하고, 준공검사를 받으면 즉시 반환됩니다.

도시계획정보서비스에서 개발행위허가 안내 확인하기

1. 개발행위허가가 필요한 이유

토지는 이웃 토지와 연접해 있어 한 필지의 이용이 인접 토지의 이용과 충돌할 수 있고, 개인의 개발행위가 도시·군계획과 상충할 수도 있습니다. 개발행위허가는 착공 전에 계획의 적정성, 기반시설 확보 여부, 주변 환경과의 조화를 미리 검토하게 함으로써 난개발을 방지하는 제도입니다.

실무에서 중요한 점은 용도지역이 좋다는 사실과 개발행위허가를 받을 수 있다는 사실은 별개라는 것입니다. 계획관리지역이라도 도로가 확보되지 않았거나 경사가 심하면 허가가 나지 않을 수 있습니다. 판례도 개발행위허가는 금지요건과 허가기준이 불확정개념으로 규정된 부분이 많아 행정청에 재량권이 부여되어 있다고 보고 있습니다.

따라서 계약 전에는 토지이용계획확인서 보는 법으로 지역·지구와 행위제한을 확인하고, 현황도로와 지적도상 도로 차이까지 함께 점검해야 합니다.

2. 허가 대상 6가지

시행령 제51조 제1항은 허가를 받아야 하는 개발행위를 다음 여섯 가지로 정하고 있습니다.

구분	내용	주의사항
건축물의 건축	건축법 제2조제1항제2호의 건축물 건축	건축허가를 받으면 개발행위허가가 의제될 수 있음
공작물의 설치	인공을 가해 제작한 건축물 외 시설물 설치	담장·옹벽도 규모에 따라 대상이 됨
토지의 형질변경	절토·성토·정지·포장 및 공유수면 매립	경작을 위한 형질변경은 원칙적 제외
토석채취	흙·모래·자갈·바위 등을 채취하는 행위	형질변경 목적인 것은 제외
토지분할	녹지·관리·농림·자연환경보전지역 내 무허가 분할, 분할제한면적 미만 분할, 너비 5미터 이하 분할	건축물이 있는 대지는 제외
물건 적치	녹지·관리·자연환경보전지역에서 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위	사용승인 건축물 울타리 안은 제외

실무에서 가장 많이 놓치는 부분은 토지분할입니다. 지분으로 사둔 땅을 나누려 할 때 분할제한면적 미만이거나 너비 5미터 이하로 쪼개는 분할은 개발행위허가 대상이어서 그대로는 진행되지 않습니다. 자세한 흐름은 토지 분할측량 절차와 공유지분 토지 매매 전 확인할 7가지에서 확인하실 수 있습니다.

3. 용도지역별 규모 기준

시행령 제55조 제1항은 개발행위허가를 받을 수 있는 토지의 형질변경 면적 상한을 용도지역별로 정하고 있습니다. 관리지역과 농림지역은 아래 면적 범위 안에서 시·군 도시·군계획조례로 따로 정할 수 있으므로, 실제 기준은 해당 지방자치단체 조례를 확인해야 합니다.

용도지역	형질변경 면적 기준
주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역	1만㎡ 미만
공업지역	3만㎡ 미만
보전녹지지역	5천㎡ 미만
관리지역	3만㎡ 미만
농림지역	3만㎡ 미만
자연환경보전지역	5천㎡ 미만

허가 대상 토지가 두 개 이상의 용도지역에 걸쳐 있으면 각 용도지역에 위치하는 부분마다 그 용도지역의 규모 규정을 적용합니다. 다만 전체 면적이 걸쳐 있는 용도지역 중 가장 큰 규모 기준을 초과할 수는 없습니다. 계획관리지역과 생산관리지역의 건축 가능 범위는 계획관리지역 건축 가능 건축물과 생산관리지역 건축 안내에서 함께 확인하시는 편이 좋습니다.

4. 허가 없이 할 수 있는 경미한 행위

시행령 제53조는 규모가 작은 개발행위를 허가 대상에서 제외하고 있습니다. 주요 기준은 다음과 같습니다.

유형	제외 기준
공작물 설치	도시지역·지구단위계획구역은 무게 50톤, 부피 50㎥, 수평투영면적 50㎡ 이하 그 외 지역은 150톤, 150㎥, 150㎡ 이하
형질변경	높이 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토·성토·정지(포장 제외) 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 외 지역의 660㎡ 이하 토지로 지목변경을 수반하지 않는 경우
토석채취	도시지역·지구단위계획구역은 채취면적 25㎡ 이하에서 부피 50㎥ 이하 그 외 지역은 250㎡ 이하에서 500㎥ 이하
물건 적치	녹지지역·지구단위계획구역은 25㎡ 이하에 50톤·50㎥ 이하 관리지역은 250㎡ 이하에 500톤·500㎥ 이하

경작을 위한 형질변경이라도 인접 토지의 관개·배수나 농작업에 영향을 미치는 경우, 지목변경을 수반하는 경우(전·답 사이 변경은 제외), 옹벽을 설치하거나 2미터 이상 절토·성토가 수반되는 경우, 오염 우려가 있는 토사로 성토하는 경우에는 허가 대상이 됩니다. 2미터 절토·성토 기준은 조례로 2미터 이내 범위에서 달리 정할 수 있습니다.

5. 개발행위허가 절차 8단계

1단계. 토지이음에서 용도지역, 지역·지구 중첩, 행위제한을 확인합니다.
2단계. 계획한 행위가 허가 대상 6가지 중 무엇에 해당하는지, 경미한 행위로 제외되는지 구분합니다.
3단계. 형질변경 면적이 용도지역별 규모 기준과 조례 기준을 넘지 않는지 계산합니다.
4단계. 진입도로 확보 여부와 기반시설 상태를 현장에서 확인합니다.
5단계. 소유권 또는 사용권 증명서류, 배치도와 공사 관련 도서, 설계도서와 예산내역서, 건축물 용도·규모 기재 서류를 준비합니다.
6단계. 관할 시·군·구에 개발행위허가를 신청합니다. 신청은 인터넷·방문·우편이 가능하며 공식 안내상 처리기간은 총 15일입니다.
7단계. 관계 행정기관 협의와 필요 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 허가증을 받고, 이행보증금을 예치한 뒤 착공합니다.
8단계. 공사를 마치면 준공검사를 신청하고, 검사 완료 후 이행보증금을 반환받습니다.

처리기간 15일은 공식 안내 기준이며, 농지나 산지 전용 의제협의, 위원회 심의가 필요한 경우 실제 소요기간은 더 길어질 수 있습니다.

6. 이행보증금과 준공검사

허가권자는 기반시설 설치, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관과 조경에 필요한 비용 범위에서 이행보증금을 예치하게 할 수 있습니다. 금액은 총공사비의 20퍼센트 이내로 산정하며, 구체적인 산정과 예치방법은 도시·군계획조례로 정합니다. 산지에서의 개발행위는 산지관리법에 따른 복구비를 포함해 산정합니다.

이행보증금은 허가를 받은 자가 준공검사를 받으면 즉시 반환해야 합니다. 반대로 원상회복 명령을 이행하지 않으면 예치된 이행보증금을 사용해 대집행으로 원상회복할 수 있습니다. 준공검사를 받기 전에는 목적대로 사용이 완료된 것으로 볼 수 없으므로, 잔금이나 매매 일정을 준공검사 완료 시점과 연동해 잡는 것이 안전합니다.

7. 위반 시 제재

개발행위허가나 변경허가를 받지 않고 개발행위를 한 자는 법 제140조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

또한 허가권자는 공사중지, 원상회복 등 필요한 조치를 명할 수 있고, 명령을 이행하지 않으면 행정대집행으로 원상회복이 진행될 수 있습니다. 실제 하급심에서는 허가 없이 담장을 설치한 사안에서 원상회복명령과 벌금이 함께 내려진 사례도 확인됩니다. 농지나 산지가 함께 걸린 경우에는 농지전용허가 절차상 벌칙과 이행강제금이 별도로 적용될 수 있습니다.

8. 실수 방지 체크리스트

계획한 행위가 허가 대상 6가지 중 어디에 해당하는지 특정했나요?
형질변경 면적이 용도지역 기준과 시·군 조례 기준을 넘지 않나요?
토지가 두 개 이상 용도지역에 걸쳐 있는지 확인했나요?
경미한 행위 기준에 해당해 허가 없이 가능한 범위인지 검토했나요?
경작 목적이라도 지목변경이나 2미터 이상 절토·성토가 수반되지 않나요?
진입도로가 건축이 가능한 도로로 확보돼 있나요?
이행보증금 예치 부담을 사업비에 반영했나요?
준공검사 완료 시점을 잔금·등기 일정과 맞춰뒀나요?

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9. 자주 묻는 질문 10개

1. 건축허가를 받으면 개발행위허가를 따로 받아야 하나요?

건축법 제11조 제5항 제3호에 따라 건축허가를 받으면 국토계획법 제56조의 개발행위허가를 받은 것으로 의제됩니다. 다만 이 경우에도 건축허가 심사에서 개발행위허가 요건을 함께 검토하므로, 도로나 경사 등 요건을 갖추지 못하면 건축허가 자체가 거부될 수 있습니다.

2. 밭에 흙을 조금 채우는 것도 허가가 필요한가요?

조성이 끝난 농지에서 경작을 위한 객토나 정지는 원칙적으로 제외되지만, 지목변경을 수반하거나 옹벽 설치 또는 2미터 이상 절토·성토가 수반되면 허가 대상이 됩니다. 50센티미터 이내의 절토·성토·정지는 경미한 행위로 제외됩니다.

3. 관리지역에서 3만㎡ 이상은 아예 개발할 수 없나요?

개발행위허가 방식으로는 어렵습니다. 일반적으로 중·대규모 개발은 지구단위계획이나 도시계획시설사업 등 별도의 행정 절차를 거쳐 진행합니다. 또한 관리지역은 조례로 3만㎡보다 작은 기준을 정해둔 곳도 있습니다.

4. 토지를 나누기만 하는데도 허가가 필요한가요?

녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 관계 법령상 허가나 인가를 받지 않고 분할하는 경우, 건축법상 분할제한면적 미만으로 분할하는 경우, 너비 5미터 이하로 분할하는 경우는 개발행위허가 대상입니다. 건축물이 있는 대지는 제외됩니다.

5. 분할제한면적은 얼마인가요?

공식 안내상 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡, 그 밖의 지역 60㎡가 기준으로 제시되며, 실제 적용 면적은 해당 시·군 도시계획조례로 정합니다.

6. 처리기간은 얼마나 걸리나요?

공식 민원 안내상 총 15일입니다. 다만 농지·산지 전용 의제협의가 포함되거나 도시계획위원회 심의가 필요한 경우에는 실제 소요기간이 늘어날 수 있습니다.

7. 수수료는 얼마인가요?

개발행위허가 자체에 대한 수수료는 없습니다. 다만 농지나 산지 전용 의제협의가 포함되면 별도 수수료가 발생할 수 있고, 설계와 측량 비용은 별도로 들어갑니다.

8. 이행보증금은 돌려받을 수 있나요?

준공검사를 받으면 즉시 반환받습니다. 반대로 원상회복 명령을 이행하지 않으면 예치금으로 대집행이 이뤄질 수 있습니다.

9. 컨테이너나 자재를 땅에 두는 것도 문제가 되나요?

녹지·관리·자연환경보전지역에서 사용승인된 건축물 울타리 안이 아닌 토지에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위는 허가 대상입니다. 녹지지역 25㎡·50톤·50㎥ 이하, 관리지역 250㎡·500톤·500㎥ 이하는 경미한 행위로 제외됩니다.

10. 허가가 날지 미리 확정할 수 있나요?

확정하기 어렵습니다. 개발행위허가는 허가기준이 불확정개념으로 규정된 부분이 많아 행정청에 재량이 인정된다는 것이 판례의 입장입니다. 계약 전 관할 부서 사전상담과 허가 조건부 특약을 함께 검토하는 것이 현실적입니다.

10. 공식 출처와 확인일

국가법령정보센터 국토계획법 시행령 제51조 — 개발행위허가 대상 6가지 확인
국가법령정보센터 국토계획법 시행령 제55조 — 용도지역별 규모 기준 확인
국가법령정보센터 국토계획법 시행령 제59조 — 이행보증금 20퍼센트 및 반환 기준 확인
도시계획정보서비스 개발행위허가 안내 — 경미한 행위, 처리기간, 구비서류 확인
토지이음 — 용도지역과 행위제한 조회

자료 확인일: 2026년 09월 12일 · 작성 송석

본 글은 개발행위허가에 관한 일반적인 법령 정보이며, 개별 토지의 허가 가능 여부를 보장하지 않습니다. 개발행위허가 기준은 토지의 위치, 면적, 용도지역, 경사도, 도로 확보 여부와 시·군 도시계획조례에 따라 달라지고 행정청의 재량 판단이 개입되므로, 사업을 진행하기 전 관할 행정기관이나 전문가에게 개별적으로 확인하시기 바랍니다.

개발행위허가 절차｜대상 6가지와 용도지역별 규모 기준

목차