토지와 부동산 실무노트 · 지적 정리 실무 · 자료 확인일 2026년 9월 25일

토지분할 신청 방법은 LX 한국국토정보공사에 분할측량을 먼저 의뢰하고, 측량성과도를 받아 시·군·구청 지적 담당 부서(지적소관청)에 분할신청서를 내는 순서입니다. 매매나 공유 정리처럼 필요한 사유가 있으면 신청할 수 있지만, 녹지·관리·농림지역처럼 분할 자체가 개발행위허가 대상인 땅은 허가를 먼저 받아야 합니다. 또 1필지 일부의 용도가 형질변경 등으로 바뀌었다면 바뀐 날부터 60일 안에 분할을 신청해야 합니다. 아래에서 분할 가능 여부 판단, 7단계 절차, 반려되는 사유까지 정리했습니다.

토지이음에서 용도지역과 행위제한을 무료로 열람할 수 있습니다.

토지분할 신청 방법을 설명하는 한 필지가 123과 123-1 두 필지로 나뉜 지적도 일러스트

먼저 결론

토지분할은 1필지를 2필지 이상으로 나눠 지적공부에 다시 등록하는 절차입니다.
순서는 규제 확인 → (필요 시) 개발행위허가 → 분할측량 → 분할신청 → 등기 촉탁입니다.
녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서는 분할 자체가 개발행위허가 대상일 수 있습니다.
건축물이 있는 대지는 건축법상 최소면적(주거 60㎡, 상업·공업 150㎡, 녹지 200㎡) 미만으로 나눌 수 없습니다.
형질변경 등으로 일부 용도가 바뀌었다면 60일 이내 신청 의무가 있습니다.

토지분할이 필요한 경우와 법적 근거

토지분할은 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조와 같은 법 시행령 제65조를 근거로 합니다. 토지소유자는 다음 사유가 있을 때 지적소관청에 분할을 신청할 수 있습니다.

소유권이전·매매 등을 위해 필요한 경우 — 땅의 일부만 팔거나, 공유자끼리 나눠 갖기로 합의한 경우
토지이용상 불합리한 지상 경계를 시정하기 위한 경우 — 실제 사용 경계와 지적 경계가 어긋난 경우
1필지의 일부가 형질변경 등으로 용도가 바뀐 경우 — 이때는 선택이 아니라 변경된 날부터 60일 이내 신청 의무가 있습니다

분할과 반대로 여러 필지를 하나로 합치는 절차는 토지 합병 신청 방법에서 정리했습니다. 합병은 보통 측량이 필요 없지만, 분할은 새 경계를 정해야 하므로 반드시 측량을 거친다는 점이 가장 큰 차이입니다.

개발행위허가가 먼저 필요한 토지 판단표

시행령 제65조는 관계 법령상 분할이 개발행위허가 대상이면 허가를 받은 뒤에 분할을 신청하도록 정하고 있습니다. 국토계획법에서 허가 대상이 되는 토지분할은 대체로 아래와 같습니다(건축물이 있는 대지 제외).

상황	개발행위허가 필요 여부	확인 포인트
녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 다른 법령상 허가 없이 분할	필요	토지이용계획에서 용도지역 확인
건축법상 대지 최소면적에 못 미치게 분할	필요(건축물 있는 대지는 원칙적으로 불가)	분할 후 각 필지 면적 계산
관계 법령 허가 없이 너비 5m 이하로 분할	필요	도로형 좁은 필지 여부
건축허가·개발행위허가 등 다른 인허가에 분할이 포함된 경우	해당 인허가로 처리	허가서 사본을 분할신청에 첨부
도시지역 주거·상업·공업지역에서 최소면적 이상으로 분할	일반적으로 불필요	지자체 조례상 추가 제한 확인

개발제한구역이라면 지정 목적에 어긋나는 분할은 허가 없이 할 수 없습니다. 지자체마다 조례로 분할 면적이나 필지 수를 제한하는 경우도 있으니, 계획이 서면 지적 부서와 도시계획 부서에 함께 문의하는 것이 안전합니다. 허가 절차 자체는 개발행위허가 절차와 기준 7단계를 참고하세요.

면적 예시: 주거지역에 건축물이 있는 대지 110㎡를 반으로 나누면 55㎡씩이 되어 최소면적 60㎡에 못 미칩니다. 이 경우 60㎡ + 50㎡로도 나눌 수 없으므로(남는 필지가 기준 미달), 분할 자체를 다시 검토해야 합니다.

토지분할 신청 방법 7단계

1단계: 토지이용계획과 지적도를 확인합니다

토지이음에서 용도지역·지구와 행위제한을 확인하고, 지적도로 현재 필지 모양과 도로 접면을 봅니다. 확인 요령은 토지이용계획 보는 법에 정리해 두었습니다.

2단계: 분할 사유와 분할선을 정합니다

매매할 부분, 공유자별 몫, 경계 시정 범위를 구체적으로 정합니다. 분할 후 각 필지가 도로에 접하는지도 함께 따져야 나중에 맹지가 생기지 않습니다.

3단계: 개발행위허가 대상이면 허가를 먼저 받습니다

판단표에서 “필요”에 해당하면 시·군·구청에 토지분할 개발행위허가를 신청합니다. 허가 없이 측량부터 진행하면 측량비만 들고 분할신청이 반려될 수 있습니다.

4단계: LX 한국국토정보공사에 분할측량을 신청합니다

LX 지적측량 바로처리센터에서 인터넷·전화·방문으로 신청합니다. 수수료는 필지 수와 면적, 공시지가 등에 따라 달라지므로 신청 화면에서 산정액을 확인하세요. 현장 측량 때 분할선 위치를 직접 확인하고 입회하는 것이 좋습니다. 측량 진행 방식은 경계측량 신청 방법과 흐름이 비슷합니다.

5단계: 측량성과도를 받고 분할신청서를 냅니다

지적소관청의 검사를 거친 측량성과도를 받으면, 분할신청서에 분할 사유를 증명하는 서류(매매계약서, 공유자 합의서, 허가서 사본 등)를 붙여 제출합니다. 신청 수수료는 시행규칙에 정해진 소액이지만 지자체에 확인하세요.

6단계: 지적공부 정리를 확인합니다

지적소관청이 심사를 마치면 토지대장과 지적도에 새 지번이 부여됩니다. 보통 원래 지번은 한 필지가 그대로 쓰고, 나머지는 부번(예: 123-1)이 붙습니다.

7단계: 등기 촉탁 후 등기부를 확인합니다

지적공부가 정리되면 지적소관청이 관할 등기소에 분할 등기를 촉탁합니다. 등기부에 새 지번이 올라왔는지 확인한 뒤 매매나 소유권이전을 진행합니다. 원래 필지의 근저당권 등 권리는 분할된 필지에 그대로 따라가는 경우가 많으니 등기부를 꼭 확인하세요.

분할 신청이 반려되는 대표 사유

반려 사유	미리 할 일
개발행위허가 대상인데 허가 없이 신청	용도지역 확인 후 허가 먼저
건축법상 최소면적 미달	분할 후 각 필지 면적 사전 계산
분할 사유 증명서류 누락	매매계약서·합의서 등 준비
확정판결을 근거로 했지만 관계 법령상 분할 제한	판결 전 분할 가능 면적 검토

대법원은 토지분할신청이 확정판결에 근거한 경우라도 지적소관청이 건축법상 분할제한 사유를 심사해 반려할 수 있다고 판단한 바 있습니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023두50349 판결). 공유물분할 소송을 준비 중이라면 판결 내용이 실제로 분할 가능한 면적인지 먼저 따져 봐야 합니다.

상황별 분할 전략: 매매·공유·상속

일부 매매: 매매계약서에 “분할 완료 후 잔금” 조건을 넣고, 분할측량 비용 부담 주체를 명시합니다. 토지거래허가구역이라면 토지거래허가 절차도 함께 확인해야 합니다.
공유 토지 정리: 공유자 전원의 합의서가 핵심입니다. 합의가 안 되면 공유물분할 소송으로 가지만, 위에서 본 것처럼 판결이 있어도 분할이 제한될 수 있습니다.
상속 토지: 상속등기를 먼저 마친 뒤 상속인끼리 나누는 것이 일반적인 순서입니다.
일부 형질변경: 공사 완료로 일부 용도가 바뀌었다면 60일 기한 안에 분할하고, 이어서 지목변경 절차를 진행합니다.

실수 방지 체크리스트

토지이용계획에서 용도지역을 확인했나요?
분할이 개발행위허가 대상인지 판단했나요?
분할 후 각 필지가 최소면적 기준을 넘나요?
분할 후 모든 필지가 도로에 접하나요?
분할 사유 증명서류(계약서·합의서)를 준비했나요?
측량 현장에 입회해 분할선을 확인했나요?
형질변경 후 60일 기한을 넘기지 않았나요?
등기부에 새 지번과 권리관계가 반영됐나요?

자주 묻는 질문 10개

1. 토지분할은 어디에 신청하나요?

토지 소재지 시·군·구청의 지적 담당 부서(지적소관청)에 신청합니다. 측량은 LX 한국국토정보공사에 따로 의뢰합니다.

2. 측량 없이 분할할 수 있나요?

새 경계를 확정해야 하므로 분할측량을 거쳐야 합니다. 측량성과도가 분할신청의 기본 서류입니다.

3. 처리 기간은 얼마나 걸리나요?

측량 일정, 개발행위허가 여부, 지자체 업무량에 따라 크게 다릅니다. 허가가 필요한 땅은 허가 기간을 따로 잡아야 합니다.

4. 소유자가 여럿이면 누가 신청하나요?

공유 토지는 원칙적으로 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 합의서와 인감증명 등 요구 서류는 지적소관청에 확인하세요.

5. 농지도 분할할 수 있나요?

가능하지만 농림지역·관리지역이라면 개발행위허가 대상인지 먼저 봐야 합니다. 농지 취득 예정이라면 농지취득자격증명 요건도 확인하세요.

6. 분할하면 지목도 바뀌나요?

분할만으로 지목이 바뀌지는 않습니다. 용도가 달라진 부분은 별도로 지목변경을 신청해야 합니다.

7. 근저당이 있는 땅도 분할되나요?

분할 자체는 가능한 경우가 많지만 근저당은 분할된 필지에 함께 남습니다. 일부만 매도한다면 채권자와 말소 범위를 협의해야 합니다.

8. 60일을 넘기면 어떻게 되나요?

용도 변경에 따른 분할은 신청 의무입니다. 기한을 넘겼다면 지적소관청에 바로 문의해 처리 방법을 확인하세요.

9. 분할 후 지번은 어떻게 정해지나요?

보통 한 필지는 원래 지번을 쓰고 나머지는 원래 본번에 부번을 붙입니다. 구체적인 부여는 지적소관청이 정합니다.

10. 맹지가 생기지 않게 하려면요?

분할선을 정할 때 모든 필지가 도로와 접하도록 설계하거나 통행로 부분을 따로 분할해 두는 방법을 검토합니다.

공식 출처와 확인일

찾기쉬운 생활법령정보 — 분할 신청 사유, 개발행위허가 선행, 60일 신청 의무
토지이음 용어사전 – 토지분할 — 국토계획법상 개발행위로서의 토지분할
강릉시 토지분할 안내 — 허가 대상 토지의 허가서 사본 첨부
법제처 법령해석(국민참여입법센터) — 건축법 제57조 최소면적 기준

자료 확인일: 2026년 9월 25일

작성자: 송석

본 글은 토지분할 절차를 이해하기 위한 일반 정보이며 개별 토지에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 분할 가능 여부와 허가 기준은 용도지역, 지자체 조례, 관계 법령에 따라 달라지므로 신청 전 관할 시·군·구청 지적 부서와 도시계획 부서에 확인하시기 바랍니다.

토지분할 신청 방법 7단계｜분할측량·개발행위허가·반려 사유 정리