토지와 부동산 실무노트 · 토지 가격·세금 · 자료 확인일 2026년 9월 27일
개별공시지가 이의신청은 결정·공시된 날부터 30일 이내에 토지 소재지 시장·군수·구청장에게 서면으로 합니다. 개별공시지가는 토지의 재산세, 양도·증여 시 기준시가, 농지보전부담금과 개발부담금 등 여러 금액의 출발점이라 한 번 잘못 매겨지면 몇 년 동안 영향이 이어집니다. 가장 흔한 원인은 가격 자체보다 도로접면·형상·이용상황 같은 토지특성 조사 오류입니다. 아래에서 조회 방법, 이의신청 일정(1월 1일 기준과 7월 1일 기준 추가 공시), 근거를 만드는 법과 신청 7단계를 정리했습니다.
국토교통부 공식 조회 사이트가 새 창으로 열립니다. 연도별 공시지가 추이도 볼 수 있습니다.
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| 개별공시지가 이의신청을 공시일부터 30일 이내에 하는 절차를 보여주는 토지 구획과 이의신청서 일러스트 |
먼저 결론
- 개별공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 5월 31일까지 결정·공시됩니다.
- 1월 1일~6월 30일에 분할·합병·지목변경 등이 생긴 땅은 7월 1일 기준으로 10월 31일까지 추가 공시됩니다.
- 이의신청은 공시일부터 30일 이내 서면으로 하고, 시·군·구는 신청기간 만료일부터 30일 이내 결과를 서면 통지합니다.
- 공시 전 열람·의견제출 기간에 미리 의견을 내는 것이 가장 효과적입니다.
- "비싸다"는 주장보다 토지특성 오류와 인근 표준지 비교로 근거를 만들어야 받아들여질 가능성이 높습니다.
1. 개별공시지가는 어디에 쓰이나
개별공시지가는 시장·군수·구청장이 표준지공시지가를 기준으로 개별 필지의 ㎡당 가격을 산정해 공시하는 값입니다. 실제 거래가격과는 다르지만, 행정기관이 토지에 세금과 부담금을 매길 때 기준으로 씁니다.
| 쓰이는 곳 | 영향 | 공시지가가 오르면 |
|---|---|---|
| 토지 재산세·종부세 | 과세표준 산정 기준 | 보유세 증가 |
| 양도·상속·증여 | 시가가 없을 때 토지 기준시가 | 상속·증여세 증가, 환산취득가 상승 |
| 농지보전부담금 | ㎡당 개별공시지가의 30% (㎡당 상한 5만 원) | 전용 비용 증가 |
| 개발부담금 | 개시·종료시점 지가 산정 | 시점에 따라 증가 또는 감소 |
| 건강보험료(지역가입자) | 재산 점수 반영 | 보험료 증가 가능 |
농지를 다른 용도로 바꿀 때 내는 부담금 계산은 농지전용허가 절차와 부담금 계산 총정리에서, 개발이익에 매기는 부담금은 개발부담금 부과 기준과 계산법 7단계에서 확인할 수 있습니다.
2. 결정·공시 일정과 이의신청 기한
| 구분 | 정기 공시 | 추가 공시 |
|---|---|---|
| 가격 기준일 | 1월 1일 | 7월 1일 |
| 대상 | 모든 대상 필지 | 1월 1일~6월 30일에 분할·합병·지목변경·신규등록 등이 생긴 토지 |
| 열람·의견제출 | 보통 4월 중 (지자체 공고) | 보통 9~10월 중 (지자체 공고) |
| 결정·공시 | 5월 31일까지 | 10월 31일까지 |
| 이의신청 | 공시일부터 30일 이내 | 공시일부터 30일 이내 |
지금 시기에 확인할 것
올해 상반기에 토지를 나누거나 합쳤다면 7월 1일 기준 추가 공시 대상입니다. 곧 열람 공고가 나오니 시·군·구 홈페이지 공고란을 확인하세요. 분할·합병 절차는 토지분할 신청 방법 7단계와 토지 합병 신청 방법 7단계에 정리했습니다.
3. 공시지가를 조회하고 확인하는 법
부동산공시가격알리미에서 주소를 입력하면 연도별 개별공시지가를 볼 수 있고, 공식 서류가 필요하면 정부24에서 개별공시지가 확인서를 발급받습니다. 이의신청을 준비한다면 숫자 하나만 보지 말고 아래 세 가지를 함께 봐야 합니다.
① 연도별 추이
주변은 비슷한데 내 땅만 크게 오르거나 내렸다면 특성 조사가 바뀌었을 가능성이 있습니다.
② 인근 표준지
알리미의 표준지공시지가에서 용도지역·지목·이용상황이 비슷한 표준지를 찾아 비교합니다.
③ 토지특성
도로접면, 형상, 고저, 이용상황, 용도지역이 실제와 맞는지 확인합니다. 시·군·구에 조사 내역을 문의할 수 있습니다.
용도지역과 행위제한은 토지이용계획 보는 법으로 먼저 확인해 두면 특성 오류를 찾기 쉽습니다.
4. 받아들여지는 이의신청 사유
| 사유 유형 | 예시 | 준비할 증빙 |
|---|---|---|
| 도로접면 오류 | 실제 맹지인데 "세로(가)"로 조사됨 | 지적도, 현장 사진, 도로 현황 |
| 이용상황 오류 | 실제 전(밭)인데 대지·주거용으로 조사됨 | 현장 사진, 농지원부 등 |
| 형상·고저 오류 | 부정형·급경사인데 정방형·평지로 조사됨 | 지적도, 경사 사진, 측량 자료 |
| 비교표준지 부적정 | 조건이 전혀 다른 표준지를 기준으로 삼음 | 유사 표준지 목록과 가격 |
| 인근 토지와 불균형 | 붙어 있는 비슷한 땅보다 과도하게 높음·낮음 | 인근 필지 공시지가 비교표 |
반대로 "세금이 부담된다", "요즘 시세가 떨어졌다"는 이유만으로는 받아들여지기 어렵습니다. 도로 요건처럼 현장에서만 보이는 차이는 토지 현장답사 기록 방법대로 사진과 날짜를 남겨 두면 그대로 증빙이 됩니다. 경계가 불분명해 면적·형상이 다투어진다면 경계측량 신청 방법도 참고하세요.
5. 개별공시지가 이의신청 7단계
1단계: 공시일과 신청 마감일을 확인합니다
시·군·구 공고에서 결정·공시일을 확인하고, 그날부터 30일째 되는 날을 달력에 적습니다.
2단계: 개별공시지가 확인서와 토지특성 내역을 받습니다
정부24에서 확인서를 발급하고, 담당 부서(보통 토지정보과·민원지적과)에 해당 필지의 토지특성 조사 내역과 비교표준지를 문의합니다.
3단계: 실제와 다른 항목을 찾습니다
도로접면, 이용상황, 형상, 고저, 용도지역을 지적도·토지이용계획·현장 사진과 하나씩 대조합니다.
4단계: 인근 필지·표준지와 비교표를 만듭니다
조건이 비슷한 인근 토지 3~5필지의 공시지가를 표로 정리하면 불균형을 보여 주기 쉽습니다.
5단계: 이의신청서를 작성합니다
신청서에 토지 소재지, 공시지가, 요구하는 가격(또는 조정 방향)과 사유를 적고 증빙을 붙입니다. 서식은 시·군·구 민원실과 홈페이지에서 받을 수 있습니다.
6단계: 기한 안에 제출합니다
방문, 우편, 팩스 또는 지자체가 운영하는 온라인 창구로 제출합니다. 우편이면 도착일을 확인할 수 있게 등기로 보냅니다.
7단계: 결과를 받고 다음 대응을 정합니다
시·군·구는 신청기간 만료일부터 30일 이내 심사 결과를 서면으로 알립니다. 이의가 타당하면 가격을 조정해 다시 공시하고, 받아들여지지 않았다면 행정심판·행정소송을 검토하거나 다음 해 의견제출 기간을 준비합니다.
토지이용계획확인서에서 용도지역·행위제한 읽는 순서를 볼 수 있습니다.
6. 올려야 할 때와 내려야 할 때
이의신청은 공시지가를 낮추는 데만 쓰이지 않습니다. 앞으로의 계획에 따라 유리한 방향이 다르므로 먼저 방향을 정해야 합니다.
낮추는 것이 유리한 경우
오래 보유할 땅의 재산세·종부세, 가까운 시기의 상속·증여, 농지전용을 앞두고 부담금을 줄이려 할 때
높이는 것이 유리할 수 있는 경우
담보 평가에 참고되는 경우, 취득가액을 환산해야 하는 양도 계획이 있을 때 등 (세금 효과는 세무 전문가와 함께 계산 권장)
지목을 바꾸면 이용상황이 달라져 이듬해 공시지가가 크게 움직이는 경우가 많습니다. 지목변경 계획이 있다면 지목변경 절차 6단계를 함께 보세요.
실수 방지 체크리스트
- 결정·공시일과 30일 마감일을 확인했다
- 이의신청으로 올릴지 내릴지 방향을 먼저 정했다
- 토지특성 조사 내역과 비교표준지를 담당 부서에 확인했다
- 도로접면·이용상황·형상·고저를 현장 사진과 대조했다
- 인근 비슷한 필지 3~5곳과 비교표를 만들었다
- 사유를 "세금 부담"이 아니라 사실관계 오류로 적었다
- 제출 증빙(접수증·등기 우편 영수증)을 보관했다
자주 묻는 질문 8개
1. 이의신청은 누가 할 수 있나요?
개별공시지가에 이의가 있는 사람이 할 수 있으며, 보통 토지소유자나 이해관계인이 신청합니다.
2. 30일이 지나면 방법이 없나요?
그해 이의신청은 할 수 없지만, 다음 해 열람·의견제출 기간에 같은 근거로 의견을 낼 수 있습니다. 명백한 오류라면 담당 부서에 정정을 문의해 볼 수 있습니다.
3. 수수료가 있나요?
이의신청 자체에는 별도 수수료가 없는 것이 일반적입니다. 확인서 발급 등에는 소액 수수료가 들 수 있습니다.
4. 표준지공시지가 이의신청과는 무엇이 다른가요?
표준지공시지가는 국토교통부장관이 공시하고 이의신청도 국토교통부장관에게 합니다. 개별공시지가는 시·군·구청장에게 합니다.
5. 조정되면 이미 낸 재산세도 돌려받나요?
조정된 공시지가로 세액이 달라지면 경정 청구 등 절차로 조정될 수 있습니다. 담당 세무 부서에 확인하세요.
6. 토지거래허가구역 안의 땅도 똑같나요?
네, 공시지가 절차는 같습니다. 거래 허가 요건은 토지거래허가구역 허가 절차 7단계를 참고하세요.
7. 감정평가서를 꼭 내야 하나요?
의무는 아니지만, 금액이 크거나 사실관계가 복잡하면 감정평가사 의견서가 설득력을 높입니다.
8. 건물을 지을 계획이 있으면 무엇을 먼저 볼까요?
공시지가보다 먼저 건축 가능 규모를 확인하세요 — 건폐율 용적률 계산 방법, 개발행위허가 절차.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 · 부동산 가격공시에 관한 법률 — 제10조(개별공시지가의 결정·공시), 제11조(이의신청)
- 국가법령정보센터 · 같은 법 시행령 — 5월 31일·10월 31일 공시 기한, 7월 1일 기준 추가 공시
- 부동산공시가격알리미 — 개별·표준지공시지가 조회
- 정부24 — 개별공시지가 확인서 발급
자료 확인일: 2026년 9월 27일
본 글은 개별공시지가 이의신청 절차에 관한 일반 정보이며 개별 사안에 대한 법률·세무 자문을 대신하지 않습니다. 열람·의견제출 기간과 제출 방법은 시·군·구마다 다르므로 해당 지자체 공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.
작성: 송석 · 토지와 부동산 실무노트