토지와 부동산 실무노트 · 토지 세금 · 자료 확인일 2026년 10월 10일
토지 취득세 계산법은 과세표준(보통 실제 거래금액)에 세율을 곱하는 것이고, 매매로 사는 경우 농지는 부가세를 합쳐 3.4%, 대지·임야·잡종지 같은 그 밖의 토지는 4.6%가 기본입니다. 같은 금액의 땅이라도 농지인지 아닌지에 따라 세금이 1.2%포인트 차이 나고, 상속이나 증여로 받으면 세율과 과세표준 기준이 또 달라집니다. 다만 감면이나 중과 대상에 해당하면 결과가 바뀌므로 신고 전에 지방자치단체 확인이 필요합니다. 아래에서 세율표, 과세표준, 계산 6단계, 신고기한과 가산세를 순서대로 정리했습니다.
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| 토지 취득세 계산법 |
지방세 포털 위택스에서 취득세 신고와 납부, 미리 계산을 이용할 수 있습니다.
먼저 결론
- 매매로 취득하는 농지는 3.4%, 그 밖의 토지는 4.6%가 기본 세율(부가세 포함)입니다.
- 상속은 농지 2.56%, 그 밖의 토지 3.16%이고, 증여는 4.0%입니다.
- 매매의 과세표준은 실제 거래금액이고, 상속은 시가표준액(개별공시지가 기준)입니다.
- 매매는 잔금일부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 늦으면 가산세가 붙습니다.
- 취득세를 내야 소유권이전등기를 할 수 있으므로 잔금일에 함께 처리하는 것이 일반적입니다.
토지 취득세 계산법, 기본 구조부터
취득세는 부동산을 취득한 사람이 내는 지방세입니다. 토지를 살 때 고지서에 찍히는 금액은 취득세 본세에 농어촌특별세와 지방교육세가 더해진 것입니다. 그래서 세율을 말할 때는 본세만인지, 부가세를 합친 것인지 구분해야 합니다.
계산식은 단순합니다. 과세표준 × 세율 = 납부할 세액입니다. 어려운 부분은 내 땅에 어떤 세율이 적용되는지와 과세표준을 무엇으로 잡는지를 정하는 일입니다. 주택은 가격과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라지지만, 토지는 취득 원인(매매·상속·증여)과 농지 여부가 세율을 가릅니다.
세율에서 말하는 농지는 서류상 지목이 전·답·과수원이면서 실제로 농사에 쓰이는 땅을 뜻합니다. 지목은 밭인데 오래전부터 주차장이나 야적장으로 쓰고 있다면 농지 세율이 적용되지 않을 수 있습니다. 지목과 이용 현황은 토지이용계획 보는 법 글의 순서로 계약 전에 확인해 두세요.
취득 원인별 세율표
| 취득 원인 | 토지 구분 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 매매 | 농지(전·답·과수원) | 3.0% | 0.2% | 0.2% | 3.4% |
| 매매 | 그 밖의 토지(대지·임야·잡종지 등) | 4.0% | 0.2% | 0.4% | 4.6% |
| 상속 | 농지 | 2.3% | 0.2% | 0.06% | 2.56% |
| 상속 | 그 밖의 토지 | 2.8% | 0.2% | 0.16% | 3.16% |
| 증여 | 토지 전체 | 3.5% | 0.2% | 0.3% | 4.0% |
이 표는 일반적인 경우의 기본 세율입니다. 일정 기간 이상 직접 농사를 지은 사람이 농지를 사는 경우처럼 감면 규정이 적용되면 세율이 낮아질 수 있고, 반대로 사치성 재산으로 분류되는 토지나 대도시 안 법인의 취득에는 중과세율이 적용될 수 있습니다. 해당 여부는 토지 소재지 시·군·구청 세무 부서에 확인합니다.
과세표준은 무엇으로 잡나요
| 취득 원인 | 과세표준 | 확인 자료 |
|---|---|---|
| 매매 | 사실상의 취득가격(실제 거래금액) | 매매계약서, 부동산거래신고필증 |
| 상속 | 시가표준액(개별공시지가 × 면적) | 토지대장, 개별공시지가 확인서 |
| 증여 | 시가인정액(시가표준액 1억 원 이하는 시가표준액 선택 가능) | 감정가액, 유사 거래가액, 개별공시지가 |
매매에서는 계약서에 적힌 금액이 기준이 됩니다. 취득과 직접 관련해 지급한 비용이 과세표준에 포함되는 경우가 있으므로 신고 화면의 안내를 확인합니다.
상속 토지는 개별공시지가가 세금의 기준이 됩니다. 공시지가가 토지 특성과 다르게 높게 매겨졌다고 판단되면 정해진 기간에 이의를 제기할 수 있습니다. 절차는 개별공시지가 이의신청 7단계 글에 정리했습니다.
토지 취득세 계산 6단계
1단계: 취득 원인을 구분합니다
매매, 상속, 증여 중 무엇인지에 따라 세율과 과세표준, 신고기한이 모두 달라집니다. 교환이나 경매로 취득한 경우는 유상 취득으로 보아 매매와 같은 세율이 적용됩니다.
2단계: 농지인지 그 밖의 토지인지 확인합니다
토지대장의 지목과 현장의 이용 상태를 함께 봅니다. 농지를 사려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 있어야 등기할 수 있으므로 세금과 별개로 준비해야 합니다. 발급 절차는 농지취득자격증명 신청 방법 7단계 글을 참고하세요.
3단계: 과세표준을 정합니다
매매라면 계약서의 거래금액, 상속이라면 개별공시지가에 면적을 곱한 금액을 구합니다. 여러 필지를 한 번에 샀다면 필지별로 지목을 나누어 계산합니다.
4단계: 세율을 곱해 세액을 계산합니다
계산 예시(가정) : 임야를 1억 5,000만 원에 샀다면 1억 5,000만 원 × 4.6% = 690만 원입니다. 같은 금액의 농지라면 1억 5,000만 원 × 3.4% = 510만 원으로, 180만 원 차이가 납니다. 한 계약에 농지 1억 원과 대지 5,000만 원이 섞여 있다면 340만 원과 230만 원을 따로 계산해 합계 570만 원이 됩니다.
5단계: 감면과 중과 대상인지 확인합니다
자경농민의 농지 취득, 공익사업으로 수용된 뒤의 대체 취득 등 감면 규정에 해당하는지 확인합니다. 감면은 신청해야 적용되고, 감면받은 뒤 일정 기간 안에 요건을 지키지 못하면 추징될 수 있습니다.
6단계: 기한 안에 신고·납부하고 영수증을 등기에 사용합니다
위택스 또는 토지 소재지 시·군·구청에서 신고하고 납부합니다. 납부 영수증(취득세 납부확인서)은 소유권이전등기 신청에 필요합니다. 법무사에게 등기를 맡기면 신고와 납부를 함께 대행하는 것이 일반적입니다.
신고기한과 가산세, 추가로 세금이 생기는 경우
| 취득 원인 | 신고·납부 기한 |
|---|---|
| 매매 | 취득일(보통 잔금일)부터 60일 이내 |
| 상속 | 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 |
| 증여 | 취득일(증여계약일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 |
기한 안에 신고하지 않으면 무신고가산세(일반적인 경우 세액의 20%)가, 납부가 늦으면 지연 일수에 따른 납부지연가산세가 더해집니다. 등기를 하려면 어차피 취득세를 내야 하므로, 매매에서는 잔금일에 납부까지 끝내는 것이 보통입니다.
- 토지거래허가구역 : 허가를 받아야 계약 효력이 생기는 구역에서는 허가 일정이 잔금과 취득 시점에 영향을 줍니다. 토지거래허가구역 허가 절차 7단계를 먼저 확인하세요.
- 지목변경 : 취득 뒤 지목을 바꿔 땅값이 오르면 그 증가분에 대해 취득세를 다시 내는 경우가 있습니다. 계산 방식은 지목변경 절차 6단계 글에서 다뤘습니다.
- 농지전용 : 농지를 다른 용도로 바꾸려면 허가와 부담금이 따로 필요합니다. 취득세와 별개의 비용이므로 농지전용허가 신청 방법 7단계로 총비용을 함께 계산하세요.
신고 전 체크리스트
- 취득 원인이 매매·상속·증여 중 무엇인지 구분했는지
- 토지대장의 지목과 실제 이용 상태가 농지 요건에 맞는지
- 여러 필지라면 필지별 지목과 금액을 나누어 계산했는지
- 과세표준을 취득 원인에 맞는 기준으로 잡았는지
- 감면 요건에 해당하는지 시·군·구청에 문의했는지
- 신고·납부 기한을 달력에 적었는지
- 취득세 외에 등기 비용과 중개보수까지 자금 계획에 넣었는지
- 납부 영수증을 등기 서류와 함께 보관했는지
자주 묻는 질문 10개
1. 계약금만 낸 상태에서도 취득세를 내야 하나요?
아닙니다. 매매에서 취득 시점은 원칙적으로 잔금을 치른 날이며, 잔금 전에 등기를 하면 등기일이 기준이 됩니다. 그날부터 60일 안에 신고·납부합니다.
2. 임야를 사서 밭으로 쓰면 농지 세율이 적용되나요?
세율은 취득 당시의 상태로 판단합니다. 취득할 때 지목과 이용 현황이 농지가 아니었다면 그 밖의 토지 세율이 적용됩니다.
3. 공동으로 사면 세금은 어떻게 나누나요?
각자의 지분에 해당하는 금액에 세율을 곱해 각자 신고·납부합니다. 세율 자체는 지분 취득이라고 달라지지 않습니다.
4. 경매로 낙찰받은 토지의 과세표준은 무엇인가요?
낙찰대금이 사실상의 취득가격이 됩니다. 대금을 완납한 날이 취득일입니다.
5. 취득세를 카드로 낼 수 있나요?
위택스와 시·군·구청 창구에서 신용카드 납부가 가능합니다. 무이자 할부 등 조건은 카드사별로 다릅니다.
6. 취득세를 나누어 낼 수 있나요?
취득세는 원칙적으로 기한 안에 한 번에 납부합니다. 분할 납부가 필요한 사정이 있다면 관할 지방자치단체에 가능한 제도가 있는지 문의하세요.
7. 부모에게 싼값에 사면 매매 세율이 적용되나요?
가족 간 거래에서 시가보다 현저히 낮은 가격으로 사면 과세표준을 시가 기준으로 다시 잡거나 증여로 볼 수 있습니다. 계약 전에 세무 전문가와 상의하는 것이 안전합니다.
8. 취득세를 신고한 뒤 금액이 틀린 것을 알았습니다.
덜 냈다면 수정신고로 추가 납부하고, 더 냈다면 경정청구로 환급을 요구할 수 있습니다. 관할 시·군·구청 세무 부서에 절차를 문의하세요.
9. 토지를 살 때 취득세 말고 드는 비용은 무엇인가요?
등기신청수수료, 국민주택채권 매입 비용, 법무사 보수, 중개보수가 있습니다. 농지는 농지취득자격증명 발급 절차가 추가됩니다.
10. 건물이 있는 토지는 어떻게 계산하나요?
토지와 건물의 가액을 나누어 각각 해당 세율을 적용합니다. 주택이 있는 토지라면 주택 부속 토지로 보아 주택 세율이 적용될 수 있습니다.
농지를 살 때 등기 전에 갖춰야 하는 서류의 발급 절차를 확인할 수 있습니다.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 지방세법 — 취득세 과세표준, 세율(제10조~제11조), 신고·납부 기한(제20조)
- 국가법령정보센터 지방세기본법 — 무신고가산세와 납부지연가산세
- 국가법령정보센터 지방세특례제한법 — 자경농민 농지 취득 등 감면 규정
- 위택스 — 취득세 신고·납부와 세액 미리 계산
자료 확인일: 2026년 10월 10일
이 글은 일반적인 세금 정보이며 개별 거래에 대한 세무 자문을 대신하지 않습니다. 세율과 과세표준, 감면·중과 기준은 법령 개정과 토지의 실제 이용 상태에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전에 토지 소재지 시·군·구청 세무 부서나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.